由 89.5% 跌到 70%：香港業主正在集體離開 H 按

重點摘要： 金管局住宅按揭統計顯示，以 HIBOR 計價的新造按揭佔比，由 1 月的 89.5% 逐月回落至 6 月的 70%；定息計劃佔比同期由 5.4% 升至 25.1%，創歷史新高。今年 6 月我在本欄寫過，銀行的定息定價仍停留在年初「將會減息」的舊假設上，是一個正在收窄的窗口。兩個月後的官方數據印證了這個判斷。但本文真正想講的，不是「我說對了」——而是當四分之一人已經轉向定息，這個窗口還剩多少，以及哪些人根本不應該跟風。

一、兩個月前，我寫過什麼

今年 6 月 18 日，聯儲局新任主席 Kevin Warsh 主持首場議息會議後，我在本欄寫了〈聯儲局新官上任三把火〉一文。當時的核心判斷有兩點：

第一，「等減息」這個策略已經失效。無論聯儲局是真的準備收緊，還是只在做預期管理，對香港供樓人士的結論一樣——短期內等不到。繼續被動等待，等於每個月白付利息。

第二，也是更關鍵的一點：大型銀行年初推出的定息計劃，定價仍然反映著「將會減息」的樂觀假設。銀行當時想在息口全面回落前提早鎖定客戶的利息回報，於是開出了一個相對進取的價錢。當市場共識逆轉，這批產品對銀行而言由賺變蝕的風險上升，重新定價或關閉申請窗口只是時間問題。

換句話說，當時我指出的不是一個利率預測，而是一個定價錯配：市面上有一批按舊假設定價的產品，還未反應過來。

這兩點，都不是靠估息口方向得出的。而定價錯配這種事，通常不會維持很久。

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二、金管局的數據，把答案交了出來

兩個月過去，數據說話。

金管局的住宅按揭統計調查顯示，以 HIBOR 為基準（即 H 按）計價的新造按揭比例，在半年內出現了一條幾乎沒有反彈的下跌曲線：

月份	H 按佔新造按揭比例
2026 年 1 月	89.5%
2026 年 3 月	83.7%
2026 年 4 月	77.8%
2026 年 5 月	73.8%
2026 年 6 月	70.0%

同一時間，以最優惠利率（P 按）計價的比例只由 1.2% 微升至 1.3%——即是說，離開 H 按的那接近兩成客戶，並沒有轉去 P 按。他們去了定息。

綜合市場統計，定息計劃佔新造按揭的比例，由 1 月的 5.4% 升至 6 月的 25.1%，為有紀錄以來最高。半年之間，接近五倍。

這半年並不是一個冷淡的市場。上半年按揭申請宗數 59,646 宗，按年上升 29.4%；新批出按揭 44,952 宗，急增 34.7%；新批出總額約 2,300 億元，按年飆升 47.6%。也就是說，這個轉向不是在小樣本裡發生的統計噪音，而是在一個成交明顯放大的市場中，實實在在四分之一的新造按揭。

市場沒有等專家開會定調。業主是用腳投票的。

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三、為什麼會這樣？不是恐慌，是算術

坊間對這組數字最常見的解讀是「業主怕加息」。這個解釋只對了一半，而且錯過了重點。

真正的驅動力簡單得多：同一份現金流，定息報價比浮息便宜。

目前三大銀行的定息計劃息率在 2.7 厘水平；而現時 H 按的實際供息，因為息差關係，普遍已經踩在封頂位運作。當固定價低於你現時實際付的價，這就不再是「對後市的看法」問題，而是一條可以直接計出來的算術題。

以 500 萬貸款、30 年還款期、現時實際供息 3.25 厘為例，對比 2.73 厘定息：

項目	3.25 厘（現時）	2.73 厘（定息）	差額
每月供款	約 21,761 元	約 20,359 元	每月少付 約 1,401 元
首兩年利息支出	約 318,700 元	約 267,300 元	兩年少付 約 51,500 元
首三年利息支出	約 473,000 元	約 396,300 元	三年少付 約 76,700 元
三年後本金餘額	約 4,689,600 元	約 4,663,400 元	本金多還 約 26,300 元

供得少，同時本金還得多——這是低息率的雙重效果，也是很多人只看月供而漏掉的一半。

一個必須講清楚的細節： 上表假設你現時的實際供息是 3.25 厘。但要留意，H 按的「封頂息率」並不是一個寫死的數字，它通常是「P 減某個百分比」，P 一上調，你的頂也跟著上調。我在〈你知唔知「封頂 3.25%」，其實唔係封頂〉一文詳細拆解過這個機制。這正是定息與 H 按最根本的分別：一個是真正的天花板，另一個是會移動的天花板。

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四、25.1% 真正的意思：窗口正在自己關上

這才是我今天真正想講的一點。

很多人看到「創歷史新高」會覺得是入場訊號。從市場結構的角度，我的讀法剛好相反——這個數字本身，就是窗口正在收窄的證據。

理由很直接。銀行提供定息，是在承擔利率風險：牠們鎖死了收你的價錢，但自己的資金成本仍會浮動。當「將會減息」的假設瓦解，這批舊價產品對銀行的風險敞口就在放大。而每多一個客戶選擇定息，銀行手上這個敞口就多一份。

一款定價偏鬆的產品，佔比從 5.4% 走到 25.1%，對任何一間銀行的資產負債管理部門而言，都是一個必須處理的訊號。處理的方法只有兩個：調高定息報價，或者收窄申請條件與期限。

事實上，市場已經開始移動。各大銀行的定息計劃申請期與提款期限並不一致，而且會隨市況調整，部分計劃已陸續進入尾聲。這裡我不會給你一個死線日期——因為每間銀行、每個計劃的條款都不同，你必須向銀行或你的按揭顧問確認自己個案的實際期限。 憑一篇文章上的日期去部署自己的按揭，本身就是一種風險。

要記住的只有一句：這個價錢之所以還在，是因為它反映著一套已經過時的假設。而市場已經有四分之一人發現了。

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五、但定息不是萬能——這些人不應該跟風

寫到這裡，如果我只是叫大家去做定息，那我和市面上任何一篇推銷文就沒有分別了。

所以以下這一段，可能比上面全部都重要：定息買的是確定性，不是最低息。 這兩件事經常被混為一談。

現時一個月 HIBOR 處於 2.3 厘的低位區間。如果拆息在未來一兩年進一步回落並持續低企，H 按的實際供息是有機會跌穿定息水平的。鎖定 2.7 厘的人，在那個情境下會付多了。這是定息的真實成本，不是理論風險。

你付出這個成本，換回來的是：未來兩三年的供款金額完全確定，不管美息、拆息、P 如何波動。對某些人來說這筆交易非常值；對某些人來說完全不值。

以下情況，應該非常小心：

• 短期內打算賣樓或大額提前還款。 定息計劃的罰息期與提前還款條款需要逐條看清楚，鎖定期內離場的成本可能吃掉全部慳息。
• 現金流本身很寬鬆、對供款波動完全無感的業主。 你買確定性的邊際價值不高，不如保留彈性。
• 仍在罰息期內的現有按揭。 先算清轉按的罰息成本、律師費與現有回贈的退還條款，再看淨數是正是負。有時候答案是負的。
• 純粹因為「大家都做」而做。 25.1% 是一個統計數字，不是你的財務狀況。

相對而言，定息比較值得考慮的情況： 供款佔家庭現金流比例較高、對加息敏感、未來兩三年有其他大額支出需要鎖定預算、或者已過罰息期而現時實際供息明顯高於定息報價的業主。

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六、你應該自己計的三條數

不要用感覺決定，也不要用我的例子決定。用你自己的數字：

第一，你現時的實際供息是多少？ 不是合約上的「H+X%」，是你這個月實際在付的那個數。打銀行熱線或看月結單，五分鐘的事。很多人以為自己在付 H 按的低息，其實早已踩在封頂位。

第二，你和定息報價之間的息差，換成金錢是多少？ 用真實貸款餘額與剩餘年期去計，不要用 500 萬去代入。息差乘以年期，得出的數字通常比想像中大。

第三，你的罰息期還有多久？現有回贈需要退還多少？ 這是決定「值不值得動」的分水嶺。已過罰息期，主動權在你手上；未過，就要把罰息成本計入去比較。

三條數計完，答案通常會自己浮現。如果算完是負數，那就不要做——這也是一個有價值的結論。

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常見問題（FAQ）

問：定息佔比創新高，是不是代表現在是入市／轉按的最佳時機？ 「多人做」和「適合你」是兩件事。佔比上升反映的是相對定價吸引，但你的罰息期、現金流、持有計劃都會改變結論。用自己的數字計，不要用統計數字計。

問：定息期完了會怎樣？ 定息期結束後，貸款一般會轉為浮息（通常回到 H 按或 P 按機制）。所以定息鎖定的是那兩三年的確定性，不是整個 30 年。做決定時要問清楚定息期後的計價方式與息差。

問：H 按封頂息率不是已經保護了我嗎？ 封頂確實提供保護，但那個「頂」通常是跟 P 浮動的，並非一個固定數字。P 上調，頂也跟著上調。這是本欄早前專文拆解過的常見誤區。

問：現在申請還來得及嗎？ 各行的申請期與提款期限不一，而且會調整。這必須就你的個案向銀行或按揭顧問確認，任何一篇文章給的日期都不應該直接拿來用。

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結語

今年 6 月我寫那篇文的時候，定息佔比是市場上的小眾選擇。兩個月後，官方數據把它推到四分之一。

我想說的不是「我早就講過」。而是：這個判斷之所以成立，不是因為我猜中了利率方向——沒有人能持續猜中——而是因為它建基於一個可以觀察、可以計算的定價錯配。

按揭決策也是同一回事。看新聞猜息口是賭博；算清楚自己的息差、罰息、現金流，是工程。前者你控制不了，後者完全在你手上。

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免責聲明：本文所引數據來自香港金融管理局住宅按揭統計調查及綜合市場報道，數據期間已於文中標明。文章僅供一般參考，不構成任何投資、財務或借貸建議。利率走勢、銀行政策及產品條款可能隨時變動，實際按揭方案、息率及申請期限以個別銀行最終批核及公布為準。