揀律師樓，是以價錢先行嗎？——律師樓 on list 與買樓的正確次序

重點摘要： 買家聘請的律師樓一身兩職，一邊代表買家處理買賣，一邊代表銀行處理按揭。第二個角色是銀行風險控制的核心，因此每間銀行都有自己的認可律師行名單（行內稱 on list）。這份名單並非非黑即白，而是一項帶條件、會浮動的授權。由於律師樓資料不影響財務批核，這一欄在銀行內部流程中優先次序極低，往往到提取貸款前夕才被發現不符。到了那個階段，轉律師樓做不到、轉銀行不切實際，實務上只餘「駁腳」一途，額外成本約港幣二至三千元。更要認清的是：個案去到律師樓手上，一般已簽妥正式買賣合約，無法成交的後果不是「撻訂了事」，而是賣方可入稟申請強制履行。所有這些補救，都是在補一個本來不該出現的洞——真正的問題，是次序錯了。

日前在討論區看到一個求救帖：業主上星期才在銀行簽妥按揭文件，今日突然接到銀行來電，說他的律師樓不在名單上，要他另聘律師行或者轉銀行。他一早就把律師樓卡片交了給銀行，律師樓那邊也說過「所有銀行都做得，沒問題」。成交期只剩三星期。

這種情況每年都有，而且多數不是客戶的錯。趁這個機會，講清楚律師樓在按揭中到底扮演什麼角色，以及為什麼「on list」這三個字比很多人想像中重要得多。

先說一句可能有點逆耳的話：在一宗幾百萬的資產交易裡，用一兩千元的服務費差額去揀律師樓，是把優先次序放錯了位置。

一、律師樓在按揭中一身兩職

香港住宅交易，買家聘請的律師樓通常同時擔任兩個角色：

角色	工作範圍
代表買家	審查業權、查冊、處理買賣合約及轉讓契、繳付印花稅、辦理登記
代表銀行	審核業權妥善、準備及見證按揭契、出具業權證明書及承諾書、接收放款並代付、辦理按揭註冊、保管樓契

第二個角色，才是 on list 的關鍵。

銀行批出按揭，是以物業作抵押。但銀行不會派自己的人去查契、去登記、去把關放款，這些工作全部委託給律師樓。當中最核心的一項，是律師行向銀行出具的業權證明書及承諾書（Certificate of Title / Solicitor’s Undertaking）——以白紙黑字向銀行承諾，按揭將會登記為第一押記。

換句話說，銀行是把「抵押品是否安全」連同一筆過放出的款項，一併交到律師樓手上。所以銀行審視一間律師行，看的從來不是收費，而是風險。

二、on list 不是「有」或「沒有」

每間銀行都有一份自己的認可律師行名單（Approved Solicitors’ Panel，行內稱 on list）。要理解的是，這份名單並非非黑即白的狀態，而是一項帶條件、會浮動的授權：

• 名單不是全行業通用。 A 行 on list，不代表 B 行 on list。
• 部分銀行設額度上限。 某律師行在一段時期內只可處理某金額以內的按揭，超額須個別審批，甚至暫停接案。
• 部分銀行行計分制。 律師行如有技術上的違規會被記分，累積到某個水平便會跌級，只能承接限額內的個案，或被暫停一段時間。
• 名單持續更新。 即使今日核對過，也不代表成交當日仍然安全。

所以「我們所有銀行都做得」這句話，嚴格來說不可能成立。準確的說法只能是「我們現時在某幾間銀行的名單上」，而且要指明是哪幾間。

還有一點值得留意：不少律師行自己也未必掌握最新狀態——額度與評級的變動屬銀行內部決定，不一定會逐一通知。

三、銀行不會幫你揀律師樓——這是規矩

我以往在銀行任職按揭客戶經理時，經常有客戶問：可否介紹一間律師樓給我？

答案是不可以，而且沒有商量餘地。銀行明確禁止前線人員向客戶介紹律師行——涉及利益的介紹固然可能觸犯法例，即使是純粹好意、分文不取，同樣不獲允許。原因很簡單：銀行既是名單的制定者，又是按揭的貸款人，再由前線指定律師行，利益衝突無法解釋。

更常見的一條問題是：「你在 on list 裡面，介紹一間收費最平的給我。」

這條問題問錯了。

第一，銀行職員一樣不能答。第二，也是更根本的——在 on list 之內，各間律師行的收費差距通常只是幾百至一兩千元，但它們在銀行的額度、評級、處理速度、以至溝通質素，差距可以很大。你省下的幾百元，換來的可能是一宗趕不及成交的交易。

在幾百萬的交易裡，律師樓要看的第一項不是價錢，而是能不能配合你選定的銀行，以及做事夠不夠穩妥。價錢應該是同等條件之下的最後一項考慮，不是第一項。

四、為什麼往往到最後一刻才爆

關鍵在於：律師樓資料不影響財務批核。

銀行按揭申請表一般都要求填寫律師樓名稱及聯絡，資料其實一早就在銀行手上。但這一欄不影響入息、供款比率、壓力測試，所以在流程上很容易被推後處理。實務上會出現三種情況：

	核對時機
盡責的按揭經理	接到個案第一時間就核對名單，有問題即刻回頭同客戶處理
一般情況	拖到批核完成、發出批核書及律師指示信的階段才核對
最壞情況	連出信都沒有核對，一直到律師樓回信、準備提取貸款（drawdown）時才發現

帖文那位業主的遭遇，看情況接近第三種。所以問題不是他做少了什麼——卡片一早交了——而是這一欄在銀行內部流程中的優先次序太低，而過程中沒有人替他把關。

五、真的撞上了：越早發現，選擇越多

發現的時間點，直接決定還剩幾多條路：

發現時機	可行做法
落訂簽臨約之前	選擇最多——換律師樓、換銀行都來得及，成本近乎零
已簽臨約，律師樓未實際展開工作	仍有機會更換律師樓，但要即時處理
已簽貸款文件、臨近成交	實務上只餘一條路：駁腳

到了最後一個階段，另外兩條路都走不通：

轉律師樓——基本上做不到。 原律師行代表買家的工作已經完成，其他律師行不會接手一單做了一半的買賣；已付費用亦沒有理由退回。

轉銀行——除非你手上已經有另一間銀行批好的貸款信。 從零開始重新入表、估價、審批、簽信，三星期內完成並不切實際，銀行與律師樓都不會接這種時間表。

實際可行的做法，是行內俗稱的「駁腳」： 原律師行繼續代表買家，另聘一間該銀行認可的律師行單獨代表銀行，處理按揭契、業權證明及放款部分。客戶要多付一筆律師費，一般在港幣二至三千元左右。

順帶一提：做得穩妥的律師行，在接案時就會問清楚客戶打算用哪間銀行；如果預見自己承接不了，或估計不順利，也會提早向客戶提出駁腳安排。

六、必須認清：這個階段已經不容許「唔買」

很多人以為買樓出事，最壞情況是「撻訂」——損失訂金了事。這個理解，只適用於臨時買賣合約的階段。

個案一旦去到律師樓手上，一般已經簽妥正式買賣合約。到了這一步，雙方都有法律責任完成交易。買方如果無法如期成交，賣方最徹底的做法，是入稟法院申請強制履行（specific performance），要求法庭頒令買方必須完成這宗交易，另加訟費、利息及一切相關損失。

換句話說，這已經不是「蝕訂算數」的層次，而是一宗你無法單方面退出的合約。

所以在這個階段，補鑊的成本要這樣看：為了省下幾百元揀了收費最平的律師行，最後要多付二至三千元駁腳，過程中還要賭上一宗法律上根本無法回頭的交易。 這條數，一開始就不划算。

七、真正的問題，是次序錯了

以上所有補救方法，都是在補一個本來不該出現的洞。

這些年來，見過太多臨時買賣合約，在代表律師一欄寫著 TBC。

一份具法律約束力、一簽下去訂金就在對方手上、成交期即時開始倒數的文件，其中一項關鍵安排竟然是「稍後再算」。而這正是絕大部分後續問題的起點——不只是律師樓 on list，還包括成交期夠不夠、按揭批不批得到、成數與壓力測試是否過關。

問題往往不在客戶身上。很多買家是第一次置業，根本不了解整個買賣流程的先後次序；在現場氣氛與銷售節奏之下，未問清楚按揭、未揀定律師樓，就先簽了臨約。

我們主張的次序是這樣的：

先做按揭諮詢 ➡️ 確定可承造的成數與銀行選擇 ➡️ 同步揀定律師樓並核對配對 ➡️ 才去落訂、簽臨時買賣合約

按揭顧問的角色，不是等客戶簽完約才出現、然後在剩下三星期時去救火，而是在客戶落筆之前就把這些變數處理妥當。銀行客戶經理雖然不能介紹律師行，但是可以核對名單的——而且往往比律師行本身更清楚額度與評級的最新狀態。這通電話，本來就應該在簽臨約之前打。

而且名單會變動，一次核對不等於一勞永逸。顧問、客戶與銀行之間，在整個成交期內都需要保持溝通。這不是多做一步，這本來就是應有的水平。

流程企理，各方都得益：買家不用臨門補鑊，代理順利收佣，銀行順利放款，律師行不用趕死線。反過來，得過且過的做法之所以要不得，是因為代價從來不由從業員承擔，而是由客戶承擔。

完整的時間線，可參考我們的買樓及按揭轉介流程。

給買家的三句話

1. 在簽臨約之前，先問好按揭、揀定律師樓。臨約上的律師樓一欄，不應該寫 TBC。
2. 不要問「邊間最平」，要問「貴行在 XX 銀行的名單上嗎？可否同時代表銀行？」，並要求書面確認。
3. 萬一到最後階段才發現不符——冷靜處理，用駁腳，不要想著轉銀行。