Process · 流程
買樓及按揭轉介流程
兩條時間線同時進行：一條是買賣手續，一條是按揭安排。兩者的死線互相牽制， 因此我們把每一步、每一份文件的性質，以及各方會在何時聯絡閣下，都預先寫明。
一、買樓流程
次序本身就是策略。多數人由睇樓開始，到簽了臨約才問按揭 —— 那時候價格、時間表、訂金都已經定死， 按揭只能遷就。我們主張倒過來：先計數，再出價。
按揭評估與預算 — 由這一步開始
在睇樓之前先計清楚：可批成數、可批年期、供款與入息比率下的上限，以及首期與雜費的實際現金需要。先知道自己的天花板，出價才有依據，也不會被物業代理的節奏牽着走。這一步同時是決定用哪間銀行的起點 — 而銀行的選擇，會直接決定你可以用哪些律師行。這一步免費，亦毋須提供任何證明文件。
睇樓及議價
有了上一步的數字，議價時清楚哪個價位是可行、哪個價位會令成數或供款失守。此階段亦應同步留意估價 — 成交價高於估價的差額，須以現金補足。
揀定律師樓，並核對銀行認可名單
每間銀行都有自己的認可律師行名單（行內稱 on list），並非全行業通用；部分銀行另設額度上限或評級制度，名單亦持續更新。這一欄不影響入息與供款計算，因此在銀行內部往往拖到最後才核對 — 但它直接決定能否如期成交。應在簽臨約之前敲定，並取得書面確認。
簽署臨時買賣合約、支付細訂
一般為樓價 3%–5%。臨約一經簽署即具法律約束力，成交時間表由此起算。代表律師一欄應填上已核對過的律師行，不應寫「TBC」 — 這一欄留白，往往是日後補鑊的起點。
即時啟動估價與按揭評估
臨約簽妥當日就應該開始：安排銀行實地估價、備齊申請文件、向相熟銀行家提交個案評估。目標是在支付大訂之前，先取得銀行家對批核的初步意見，而不是等正式合約簽完才知道批不批得到。
簽署正式買賣合約
一般於臨約後 14 日內由雙方律師辦理，並補付大訂至樓價 10%。到這一步時，按揭方向理應已經清楚。
接受貸款信、簽署按揭契及律師手續
比較各行最終條款後接受貸款信，簽署按揭文件，由律師辦理業權查核及登記。律師行同時代表銀行出具業權證明書及承諾書 — 若到這一步才發現律師行不在該行名單上，實務上已只餘「駁腳」一途，即另聘一間認可律師行單獨代表銀行，額外費用一般約港幣二至三千元。
成交及交吉
支付餘款、銀行過數、取得鎖匙。現金回贈一般於提取貸款後才發放，並非成交當日到手。
第 5 步為何要提早
大訂之前就應該知道批不批得到
由臨約到正式合約通常只有 14 日。一位熟悉流程的按揭顧問，可以在簽臨約當日就收齊文件、 完成內部評估，並把個案送到相熟銀行家手上，爭取在支付大訂之前先取得口頭或初步意見。
分別在於：問題若在大訂之前浮現 — 估價不足、年期被樓齡壓縮、收入結構不獲接納 — 仍有時間換銀行、調整成數、或重新安排。等到正式合約簽妥才發現，選擇就少得多。
銀行家的初步意見不等於批核。最終審批權在銀行，一切以正式貸款信為準； 但及早取得意見，能把不確定性由「完全未知」收窄到「有方向」。
第 3 步：最容易被略過的一欄
律師樓 on list：不是「有」或「沒有」那麼簡單
買家聘請的律師樓一身兩職：一邊代表買家處理買賣，一邊代表銀行出具業權證明書、 辦理按揭註冊、接收放款、保管樓契。銀行等於把抵押品連同一筆過的款項交到律師樓手上， 因此每間銀行都有自己的認可律師行名單。
這份名單並非全行業通用：部分銀行設額度上限，部分行以計分制令律師行跌級或暫停接案， 名單亦持續更新。即使今日核對過，也不代表成交當日仍然安全 — 不少律師行自己 也未必掌握最新狀態。所以應該問的不是「你們做不做按揭」，而是 「貴行是否在 XX 銀行的認可名單上？可否同時代表銀行？」，並要求書面確認。
銀行前線人員不得向客戶介紹律師行（有償無償同樣不獲允許），但可以核對名單。 詳見專欄：揀律師樓，是以價錢先行嗎？
二、按揭轉介流程
按揭道有限公司為科一物業按揭有限公司（Cybernetics Property Mortgage Ltd）會員，會員編號 4050。 個案須經科一平台向銀行登記，方為有效轉介。詳見 我們如何收費。
查詢及初步評估
免費，亦無須提供任何個人證明文件。我們會就成數、負擔能力及可行方案給予初步意見。
簽署按揭轉介申請表
轉介表屬授權文件，並非貸款申請，此階段不會查閱您的環聯（TU）信貸報告，亦不構成對任何銀行的承諾。
交由科一登記及蓋章
簽妥的轉介表須於一個工作天內交科一物業按揭有限公司登記、蓋章及編號，方為有效轉介。科一職員其後會致電閣下，核實轉介表上的簽署及同意轉介。
遞交銀行、安排估價及議價
我們以閣下名義向銀行遞交轉介，安排實地估價，並就利率、現金回贈及條款與各銀行議價。個別銀行或會要求另行簽署該行指定的轉介表格。
接受貸款信及律師手續
比較各行最終條款後決定接受哪一份貸款信。批核期間及提取貸款後，銀行或會致電或去信閣下，查詢是否經科一或本公司轉介。
提取貸款及現金回贈
現金回贈由銀行直接發放予客戶，一般於提取貸款後數星期到帳。請注意：首期須於成交當日支付，兩者之間存在時間差，應預先計算現金流。
須預先知悉的三件事
- ① 科一職員會致電閣下。 轉介表交予科一登記後，科一行政部會聯絡閣下核實簽署及同意轉介。此為登記程序的一部分，並非銀行或推銷來電。
- ② 銀行事後或會查詢轉介來源。 銀行可能於審批期間致電，或於提取貸款後致電或去信，查詢閣下是否經本公司或科一轉介。
- ③ 簽名須一致。 轉介表上的簽署，必須與日後在銀行按揭申請表上的簽署相同，否則可能影響登記效力。
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