Borrowing Power · 借貸能力
樓齡、年齡、DSR、成數 — 四者如何互相牽制
樓齡壓縮可批年期，年期一短月供就上升，月供上升就撞上 50% 的供款與入息比率上限。 而各家銀行的「樓齡＋年期」上限有 70 年與 75 年兩套做法 — 同一位借款人在甲行批得到七成、在乙行批不足，往往就是在這裡分出來的。
利率表看不出這一層。以下把兩套政策並列，連按揭保險方案一併計出來。
估價不足
估價比成交價低 HK$200,000。 成數以估價與成交價之中較低者計算， 所以以下全部按 HK$15,000,000 計， 差額須由買方以現金補足。
保費分界
物業價格剛好踩在 $1,500 萬這條線上
按揭保險的保費表以物業價格分檔，而 $1,500 萬 是其中一條分界。 以 75% 成數計，閣下這一檔的保費率是 0.00%（HK$0）；若物業價格高於 $1,500 萬， 同一成數的保費率會是 0.45%（HK$50,625）。
換言之，在這宗個案上估價偏低把物業價格帶進了較便宜的一檔 —估價不足反而令按保成本下降。 這並非說估價低是好事：貸款額同時縮小，兩者要一併計才知道淨結果。 但它說明保費不是隨價格平滑上升的，跨過一條線可以差很遠。
物業價格按估價與成交價之中較低者計算，故估價本身就可能改變適用的保費檔次。
可批年期：兩種銀行政策
多數銀行設有「樓齡＋還款年期」上限，常見為 70 年或 75 年；另受 30 年硬上限規限。 以閣下的樓齡與年齡，兩者結果不同 — 選錯銀行足以改變批核結果。
上限 70 年的銀行
27 年
70 − 樓齡 43 = 27；70 − 年齡 40 = 30
上限 75 年的銀行
30 年
75 − 樓齡 43 = 32；75 − 年齡 40 = 35
七成 vs 按揭保險最高成數
供款與入息比率上限劃一 50%。以下每一欄都按該政策下的實際可批年期計算。
| 項目 | 上限 70 年 · 可做 27 年 | 上限 75 年 · 可做 30 年 | ||
|---|---|---|---|---|
| 七成 | 按保 75% | 七成 | 按保 75% | |
| 貸款額 | HK$10,500,000 | HK$11,250,000 | HK$10,500,000 | HK$11,250,000 |
| 成數 | 70.0% | 75.0% | 70.0% | 75.0% |
| 首期（按成交價） | HK$4,700,000 | HK$3,950,000 | HK$4,700,000 | HK$3,950,000 |
| 按保保費 | — | HK$0（0.00%） | — | HK$0（0.00%） |
| 每月供款 | HK$48,721 | HK$52,201 | HK$45,697 | HK$48,961 |
| 供款與入息比率 | 40.6% | 43.5% | 38.1% | 40.8% |
上限 70 年的銀行：兩個方案都通過 50% 上限。 按保方案多借 HK$750,000， 保費 HK$0。
上限 75 年的銀行：兩個方案都通過 50% 上限。 按保方案多借 HK$750,000， 保費 HK$0。
保費率取自香港按揭證券有限公司 2024 年 10 月 16 日版一覽表（浮息按揭、一次付清，未計任何折扣）。 結果僅供參考：可批年期、成數、保費及最終利率一律以銀行及按揭證券公司審批為準； 個別銀行的樓齡政策亦可能與 70／75 兩套皆不同。
真人顧問 · 即時對話
計出來的結果不理想？
年期、成數與按保之間往往還有調整空間，而且各行的樓齡政策不盡相同。把閣下的實際數字告訴我們，我們會逐間去找可行的一間。