每日按揭快訊

香港

今日焦點

HIBOR 見 8 月 24 日後最低，連跌 8 日

一個月 HIBOR 10 月 9 日定盤 2.75000 厘，較前一日跌 1.49 點子，連跌 8 個交易日，為 8 月 24 日（2.69452）以來最低（HKAB）。

按揭道AI觀點：H 按跟隨一個月 HIBOR 走勢，但普遍在按 H 按的實際利率已觸及 P 封頂，HIBOR 要跌穿封頂啟動水平，月供才會真正下降。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.75000 厘（10 月 9 日定盤，HKAB；見 8 月 24 日後最低）
• • 3 個月 HIBOR 3.28571 厘、12 個月 HIBOR 3.98506 厘（10 月 9 日定盤，中長線同步回落）
• • 隔夜 HIBOR 2.21762 厘（10 月 9 日定盤，短線拆息回升）

來源： HKAB（HIBOR）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

今日焦點

英央行行長警告：經濟轉弱，息率也可能要升

Andrew Bailey 10 月 8 日在伊斯坦堡經濟論壇演講警告，就算經濟轉弱，息率也可能需要上升；反覆的供應衝擊、主權債務上升和債券市場脆弱性，都是他列出的風險（Bank of England 官方演講；Mortgage Introducer 報道）。

按揭道AI觀點：定息按揭跟 swap 和通脹預期走，利率預期一升，定息定價會被直接推高。

數字看板

• • Halifax 2／3／5 年定息最多減 0.1%，10 月 9 日生效，Lloyds Premier 3 年定息降至 4.87%（Mortgage Solutions，10 月 8 日）
• • YBS 定息最多減 0.5%，95% LTV 5 年定息由 6.29% 降至 5.79%（Mortgage Solutions，10 月 8 日）
• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日議息維持；下次議息 11 月 5 日，Bank of England）

快讀

• • 倫敦 9 月樓價按年跌 2.2% 至 £531,548，全英各區域中跌幅最大；ONS 數據顯示 Westminster 按年跌 20.7%、Tower Hamlets 14.4%（Lloyds 數據，South West Londoner 報道）
• • BoE Q3 信貸狀況調查（10 月 8 日公布）：有抵押和無抵押信貸供應收緊，按屋和轉按需求同步回落（Mortgage Introducer、Mortgage Strategy）
• • LMS 委任 Ian Robinson 為常任 CEO，10 月 7 日董事會確認（Mortgage Solutions）

來源： Bank of England（Bailey 演講） 、Mortgage Introducer（Bailey 演講） 、Mortgage Solutions（Halifax／YBS） 、South West Londoner（倫敦樓價） 、Mortgage Introducer（BoE 調查） 、Mortgage Solutions（LMS）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

一個月 HIBOR 連跌 7 個交易日

一個月 HIBOR 10 月 8 日定盤 2.76494 厘，較上一交易日（10 月 7 日）跌 7.41 點子，連續第 7 個交易日回落（香港銀行公會）。

為何重要：H 按供款直接跟隨一個月 HIBOR 走勢，拆息連跌會逐步反映在 H 按借戶的供款調整中。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.76494 厘（10 月 8 日定盤，香港銀行公會；連跌 7 個交易日）
• • 3 個月 HIBOR 3.29816 厘（10 月 8 日定盤，香港銀行公會）
• • 12 個月 HIBOR 4.00000 厘（10 月 8 日定盤，香港銀行公會）

快讀

• • 美 30 年定息按揭連升 7 周至 7.49%，較前一週加 19 個基點，為 2023 年 11 月以來最高（MBA，10 月 7 日公布，截至 10 月 2 日當周；信報）
• • 星島頭條引述市場消息指，東亞銀行按揭現金回贈升至 2%（貸款額逾 200 萬元按保計劃及逾 300 萬元非按保計劃），合資格人才計劃申請人最高 2.5%，綠色按揭另加回贈（星島頭條，10 月 7 日）

來源： 香港銀行公會 、信報（MBA 數據） 、星島頭條（東亞銀行回贈）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

今日焦點

五年定息平均息率升上 6%，近 3 年高

平均五年定息按揭息率 10 月 5 日升至 6%，約 3 年以來首次；平均兩年定息同日升至 5.98%，是 2023 年 12 月以來最高（Moneyfacts）。

為何重要：定息定價跟隨 swap 和長息走勢，10 月 28 日預算前，利率預期直接反映在定息報價內。

數字看板

• • 五年定息平均 6%（10 月 5 日，Moneyfacts；約 3 年以來最高）
• • 兩年定息平均 5.98%（10 月 5 日，Moneyfacts；2023 年 12 月以來最高）
• • 五年期 GBP swap 平均 4.74%（Octane 7 月推出定息後，較推出前的 4.45% 高 0.29 個百分點；Octane／Investing.com）
• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日按兵不動，9 名 MPC 成員有 3 人投贊成加至 4%）；下次議息 11 月 5 日

快讀

• • Lloyds 樓價指數：9 月平均樓價 £298,441，按月及按年均 0.0%（10 月 7 日；The Guardian 同報）
• • Accord BTL 息率最多減 0.43%，TSB 產品轉按和額外借貸息率最多加 0.2%（Mortgage Solutions，10 月 7 日）
• • RICS 9 月調查：淨 22% 專業人士回報新買家查詢減少，樓價平衡指數由 -28 跌至 -32（10 月 8 日）
• • 保守黨承諾贏下下次大選就取消家庭物業遺產稅，並令夫婦多傳 £1m 免稅（Mortgage Strategy，保守黨大會 10 月 7 日）

來源： Mortgage Professional（息率里程碑） 、The Guardian（Lloyds 樓價） 、Mortgage Solutions（Accord／TSB） 、Mortgage Professional（Octane swap） 、Mortgage Strategy（保守黨）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

銀行按揭回贈戰持續至年底，個別回贈升至 2%、專才 2.5%

中原按揭王美鳳指出，主流銀行按揭回贈以 1.2% 至 1.5% 為主，個別已上調至 2%、目標客群更高至 2.5%，重上 2023 年 9 月削減後近三年新高；銀行為追趕年內業績及搶備明年首季上會個案，預期再有銀行上調回贈（on.cc、property.hk）。

為何重要：回贈和息率一樣是銀行搶客工具，申請人比較時要一併計算回贈和息率兩面的實際成本。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.83905 厘（10 月 7 日定盤，香港銀行公會；連跌 6 日，見逾一個月低）
• • 9 月現樓按揭登記約 7,526 宗，較 8 月約 8,798 宗按月減少約 14.5%；樓花約 603 宗，按月減少約 20.9%（經絡按揭轉介、土地註冊處）
• • 按揭回贈主流 1.2%–1.5%，個別 2%–2.5%（中原按揭）

快讀

• • 警方「洪關」行動破 7,000 萬按揭詐騙：3 男 1 女被捕，涉 2021 至 2023 年以空殼公司及虛假出糧紀錄、入息證明向 3 間金融機構騙取超過 7,000 萬港元按揭，其中兩名報稱地產經紀（明報、港 01）
• • 兩間大型銀行將定息按揭申請日期延長至今年底；另一大型銀行「先 P 後 H」首兩年或三年息率低至 2.68 厘（property.hk）
• • 9 月現樓按揭市佔：中銀約 28%（24 個月連冠）、滙豐約 26.5%、恒生約 13.5%；樓花市佔滙豐約 31.3%（6 連冠）（property.hk）
• • 港元拆息（10 月 7 日定盤，大紀元）：3 個月 3.27018 厘、6 個月 3.52964 厘

來源： on.cc 東網（回贈 2%/2.5%） 、property.hk 宅谷（按揭登記回落、市佔、定息延長） 、明報 、大紀元（港元拆息） 、香港銀行公會

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

今日焦點

30 年英債息率升穿 6%，1998 年以來最高，10 月 28 日預算為定息大測試

10 月 1 日 30 年英債息率升穿 6%，為 1998 年以來最高；息率急升推高 lender 對沖成本，部分機構已撤返 5% 以下住宅定息產品。前央行首席經濟學家 Andy Haldane 警告，政府須在 10 月 28 日預算前安撫債市。

為何重要：定息定價跟 swap 和長息走，Mortgage Introducer 形容 10 月 28 日預算是定息定價訊號。

數字看板

• • 30 年英債息率 6%（10 月 1 日升穿，1998 年以來最高）
• • DMO 2026–27 年淨融資需求 £257.1bn（主要靠賣國債）
• • Shawbrook BTL 五年定息最多減 25bps（10 月 6 日生效；£250,000–£1m 貸款）

快讀

• • Twenty7tec：9 月轉按搜尋 860,951 宗，按月升 40%；9 月總搜尋 1,912,458 宗，按月升 23%
• • Foundation 10 月 7 日下午 5 時 30 分起收回 90% LTV 住宅產品，翌日以更低息率替代
• • Pepper Money 白皮書：shared ownership 入息上限自 2016 年凍結於 £80,000（倫敦 £90,000）；Your First Home 入息及樓價上限將於 10 月 28 日預算確認
• • Gen H 兩年定息減息最多 30bps（95% LTV；Mortgage Solutions 10 月 6 日報道）；Teachers BS 新盤 LTV 上限升至 95%

來源： Mortgage Introducer（債息） 、Mortgage Introducer（Twenty7tec） 、Mortgage Introducer（Pepper） 、The Guardian（10 月 1 日債息） 、Mortgage Strategy（Shawbrook／Foundation） 、Mortgage Solutions（Gen H／Teachers BS）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

銀行按揭回贈傳加至 2%，專才最高 2.5%

市場消息：有港資銀行將按揭現金回贈由最多 1.4% 加至 2%，適用於貸款額 200 萬以上按保計劃及 300 萬以上非按保計劃；高才通等人才計劃申請人可再獲 0.5%，總回贈最高 2.5%，另有 300 元網上申請回贈和最高 3,000 元綠色按揭回贈（星島日報、香港01）。中原按揭董事總經理王美鳳指，主流銀行回贈以 1.2%–1.5% 為主，個別銀行高達 2% 至 2.5%，令回贈重上 2023 年 9 月銀行削減回贈後的近三年新高。

為何重要：王美鳳指各行回贈差幅進一步擴大，原因是按揭業務目標及達標進度、綜合資金成本等差異增大；經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計銀行間按揭戰持續至今年底（東方新報、東方日報）。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.90000 厘（10 月 6 日定盤，香港銀行公會；較 10 月 5 日跌 4.22 點子，連跌 5 日，9 月 23 日以來最低）
• • 隔夜 HIBOR 2.35226 厘（10 月 6 日定盤，香港銀行公會）
• • 9 月現樓按揭登記 7,526 宗（土地註冊處／經絡按揭轉介；按月跌約 14.5%）

快讀

• • 港元拆息（10 月 6 日定盤）：3 個月 HIBOR 3.29143 厘、6 個月 3.52964 厘、12 個月 4.01423 厘（香港銀行公會）
• • 9 月樓花按揭登記 603 宗，按月跌約 20.9%；首 9 月現樓按揭累計 64,958 宗，按年升 36.6%，創近 4 年首 9 月新高（經絡按揭轉介、東方日報）
• • 9 月現樓按揭市佔率：中國銀行（香港）約 28% 居首（連續 24 個月）、滙豐約 26.5%、恒生約 13.5%（經絡按揭轉介、東方日報）

來源： 星島日報 、東方新報 、香港01 、東方日報 、香港銀行公會

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英國

今日焦點

五年定息平均息率升上 6.00%，約三年高位

Moneyfacts（10 月 5 日）：五年定息平均升至 6.00%（2023 年 9 月以來最高），兩年定息平均 5.98%（2023 年 12 月以來最高）（The Guardian、Moneyfacts）。英國央行基準息自去年 12 月以來未變，swap 和國債波動推高定息定價（The Guardian）。

為何重要：定息定價跟隨 swap 和批發融資成本走，市面預期英國央行今年內仍會加息（Moneyfacts）。

數字看板

• • 五年定息平均 6.00%（Moneyfacts，10 月 5 日）
• • 兩年定息平均 5.98%（Moneyfacts，10 月 5 日）
• • 5% 以下定息產品 9 宗（Moneyfacts，10 月 5 日；9 月初 1,494 宗）

快讀

• • Accord 全線住宅新業務定息減 0.10%：兩年 90% LTV 6.00%→5.90%、五年 65% LTV 5.35%→5.25%、首置 £5k 首期 6.88%→6.78%（Mortgage Solutions、The Intermediary、Mortgage Strategy）
• • TSB 上調部分定息（10 月 5 日）：兩年（80% LTV 或以下）加 0.05%、三年加最多 0.15%、五年（90% LTV 或以下）加 0.05%（Mortgage Solutions）
• • Skipton BS 放寬高 LTI：90% LTV 或以下 5.5 倍→6 倍、95% LTV 5 倍→5.5 倍（Mortgage Solutions，10 月 5 日）
• • Fleet Mortgages Q3：英威爾斯 BTL 平均 yield 7.9%（按年升 0.4 個百分點），平均持 18 套投資物業（一年前 12 套）（Mortgage Introducer，10 月 6 日）

來源： The Guardian 、Moneyfacts 、Mortgage Solutions（TSB／Accord） 、The Intermediary 、Mortgage Strategy 、Mortgage Solutions（Skipton） 、Mortgage Introducer

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

一個月 HIBOR 連跌 4 個交易日，跌 2.62 點子見 9 月 23 日以來最低

一個月 HIBOR 10 月 5 日定盤 2.94220 厘，較 10 月 2 日跌 2.62 點子，為 9 月 23 日以來最低（香港銀行公會）。短線拆息：隔夜 2.72393 厘、一星期 2.75738 厘（香港銀行公會）。

為何重要：一個月 HIBOR 是 H 按的計息基準，其走勢反映港元銀行同業資金成本的變化。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.94220 厘（10 月 5 日定盤，香港銀行公會；較 10 月 2 日跌 2.62 點子）
• • 隔夜 HIBOR 2.72393 厘（10 月 5 日定盤，香港銀行公會）
• • 三個月 HIBOR 3.26875 厘（10 月 5 日定盤，香港銀行公會）

快讀

• • 定息按揭競爭：滙豐、恒生均提供首三年定息 2.93%；中銀「先P後H」計劃首兩年或三年實際息率低至 2.68厘，期滿轉 H+1.3 厘、封頂 P-1.75 厘（大公文匯、Now 財經）

來源： 香港銀行公會 、大公文匯 、Now 財經

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英國

今日焦點

NRLA 警告：英格蘭租務資料庫每年或耗業主 £327m

根據 Renters' Rights Act 2025，英格蘭私人租務資料庫（PRS database）2026 年 12 月 15 日起在 West Midlands 開始註冊，其後每月新增一個地區，倫敦 2027 年 7 月跟進；每宗物業年註冊費 £65。NRLA 按 MHCLG 超過 500 萬宗私人租賃物業計算，估計全行業每年總成本約 £327m，行政總裁 Ben Beadle 稱之為「costly mess」。

為何重要：註冊費只是成本堆疊的第一層，加上 HMO 牌照費和 2027 年 4 月租賃收入稅升 2 個百分點，合規成本會越來越影響出租物業的回報計算。

數字看板

• • 兩年定息平均 5.96%（Moneyfacts，10 月 2 日週五）
• • 五年定息平均 5.98%（Moneyfacts，10 月 2 日週五）
• • 租務資料庫年註冊費 £65／宗（Renters' Rights Act 2025，2026 年 12 月起）

快讀

• • Pegasus Group 分析（10 月 1 日刊出）：倫敦規劃草案十年目標 558,000 伙，較政府 880,000 伙減少超過 300,000 伙，指樓價或較原本水平高約 16%（Mortgage Introducer）
• • Tembo 調查 525 名英國首次置業買家：51% 視法律及行政程序為置業三大憂慮之一，高過儲蓄首期的 43%（Mortgage Introducer）
• • Atom bank 2026 年第二季 SME Pulse 調查：25% 經紀預期新首相 Burnham 治下 SME 借貸意欲會下跌；25% 指為 SME 客戶安排融資變難，較第一季 19% 上升（Mortgage Introducer）

來源： Mortgage Introducer 、The Intermediary 、Mortgage Introducer（Pegasus） 、Mortgage Introducer（Tembo） 、Mortgage Introducer（Atom） 、Mortgage Strategy 、Share Talk

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

金管局：8月新批按揭貸款額按月跌28.2% 定息佔比升至37.4%

金管局住宅按揭統計（9月30日公佈），8月新批出住宅按揭貸款額按月跌 28.2%；定息按揭佔比升至 37.4%，較7月升 3.3 個百分點，RTHK 等報道指是逾 8 年高位；H按佔比降至 57%，P按佔比升至 1.9%（金管局、RTHK）。

為何重要：定息佔比已連升 12 個月；中原王美鳳指大型銀行低息定按利率較 H 按低，吸引置業人士轉投定按（RTHK）。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.96839 厘（10月2日星期五定盤，香港銀行公會；較9月30日跌 3.68 點子，星期日無新定盤）
• • 定息按揭佔比 37.4%（8月新批，金管局；較7月升3.3個百分點）
• • 隔夜 HIBOR 2.80929 厘（10月2日定盤，香港銀行公會）

快讀

• • 12個月港元定存高見 3.5厘（華僑銀行；大行中銀、滙豐特選客優惠分別亦有 3.5厘 及 2.95厘），已高過一般按揭封頂息 3.25厘（P-1.75、P=5）（星島頭條）
• • 中銀「先P後H」按揭：首兩年或三年實際息率低至 2.68厘（大公文匯、香港01）

來源： 金管局 、RTHK 、RTHK 10月2日 、星島頭條 、大公文匯 、香港01 、香港銀行公會

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英國

今日焦點

兩年定息平均5.96% 見2024年6月30日以來最高

Moneyfacts 最新息率速報，英國兩年定息平均升上 5.96%，是 2024 年 6 月 30 日以來最高；五年定息平均升上 5.98%，是 2023 年 9 月 29 日以來最高（Mortgage Strategy、Share Talk）。Moneyfacts 指本週定價波動明顯，一眾 lender 加定息，同時亦有機構減息，反映市場的不確定性。

為何重要：gilt 和 swap 的重新定價直接傳導入按揭定價，就算英倫銀行未議息，定息息率也已經隨資金成本行上。

數字看板

• • 兩年定息平均 5.96%（10月2日，Moneyfacts；2024年6月30日以來最高）
• • 30年國債息率穿 6%（本週，10月2日報道；1998年以來首次，Mortgage Introducer）
• • 基準利率 3.75%（10月2日，Mortgage Introducer；下次 MPC 會議 11月5日）

快讀

• • 柴油平均 200.01p，星期五首次突破每公升 £2（RAC）；Oportfolio 指按揭市場已經提前反映英倫銀行 MPC 未作的決定，UK Finance 指今年內有約 180萬 單定息貸款到期
• • Pepper Money 蘇格蘭調查（8月，1,500 人）：49% 非業主相信自己永遠都買不到樓

來源： Mortgage Strategy 、Share Talk 、Mortgage Introducer 、Mortgage Solutions

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

創興按揭回贈升至1.7% 中小銀行加入按揭戰

創興銀行將貸款額 200 萬至 300 萬元的按揭現金回贈由 1.5% 上調至 1.6%，逾 300 萬元由 1.6% 上調至 1.7%，一手、二手及轉按適用，不包括村屋及資助房屋；息率 H+1.3 厘、封頂 P-2 厘，罰息期兩年（信報、香港01）。據香港01引述市場消息，交通銀行亦就特選樓盤推出 1.7% 回贈。

為何重要：兩間大型銀行將定息計劃延長至年底、「先P後H」計劃首兩年或三年息率低至 2.68 厘背景下，銀行之間回贈競爭加劇，經絡料按揭戰持續至年底。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.96839 厘（10月2日定盤，香港銀行公會；較上一交易日（9月30日）跌 3.68 點子）
• • 隔夜 HIBOR 2.80929 厘（10月2日定盤，香港銀行公會）
• • 創興按揭回贈 1.7%（逾300萬貸款額，10月2日，信報）

快讀

• • 經絡：九月現樓按揭登記 7,526 宗、按月跌 14.5%；樓花 603 宗、按月跌 20.9%；首9個月現樓累計 64,958 宗、按年升 36.6%，創近4年首9個月新高

來源： 信報 、香港01 、東網 、香港銀行公會

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

今日焦點

Nationwide：九月樓價意外按月跌0.2%

英國樓價九月按月跌 0.2%，低於市場預期的零增長；按年升 0.8%，是 2025 年 12 月以來最慢（八月 1.6%），亦低於 Reuters 調查預期的 1.3%。首席經濟學家 Robert Gardner 指中東衝突推高能源價格，加上市場預期英倫銀行加息，令按揭息率持續受上升壓力。

為何重要：市場已定價 11 月 5 日英倫銀行加息 0.25 個百分點，借貸成本上升對樓價的影響開始顯現。

數字看板

• • 五年定息平均 5.95%（10月1日，Moneyfacts；三年高位）
• • 兩年 swap 4.59%（過去一個月由 4.25% 升上，Mortgage Introducer）
• • 基準利率 3.75%（去年12月後未變；市場已定價11月5日加息）

快讀

• • lender 改價分歧：Santander 轉按兩年定息最多減 25bps（90% LTV 降至 5.46%）；NatWest 10月3日起最多加 30bps；Clydesdale 10月5日起最多加 17bps
• • Rightmove 分析：「Your First Home」計劃下，平均單身首置可負擔的新盤數量可升 114%，樓價上限由 £216,758 升至 £265,703，最終細節待 10 月 28 日財政預算案確認
• • TDS 調查：44% 租客預期租屋過一世，私人租屋平均租期 4.7 年

來源： Nationwide／Cyprus Mail 、The Independent 、Mortgage Solutions 、Mortgage Strategy 、Mortgage Introducer

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

一個月HIBOR連跌三日 見9月24日後最低

一個月 HIBOR 今日（10月2日）定盤 2.96839 厘，較上一交易日（9月30日）跌 3.68 點子，連續三個交易日回落，為 9 月 24 日（2.95691 厘）後最低（香港銀行公會）。隔夜 HIBOR 定盤 2.80929 厘。

為何重要：一個月 HIBOR 是 H 按的定價基準；香港拆息連跌三日，與英國債息急升方向相反。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.96839 厘（10月2日定盤，香港銀行公會；連跌三日，9月24日後最低）
• • 隔夜 HIBOR 2.80929 厘（10月2日定盤，香港銀行公會）
• • 美國10年期國債 5.238%（10月1日，日內曾見5.36%，信報）

快讀

• • 金管局8月數據：定息按揭佔比 37.4%、連升 12 個月（星島稱續創逾8年新高）；港台引述中原按揭王美鳳指9月佔比不排除升至 40%，惟「先P後H」浮息計劃會分流部分需求
• • 3個月 HIBOR 3.24482 厘、6個月 3.53 厘（10月2日定盤，香港銀行公會）
• • 房地美：美國上周30年期按揭利率 7.28%（前值 7.03%，2023年11月以來新高，信報）

來源： 香港銀行公會 、香港電台 、星島日報 、信報

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

今日焦點

30年gilt破6%見1998年後最高，lender連環加息

英倫30年期gilt息率周四（10月1日）突破 6%、高見 6.029%，為 1998 年以來最高；10年期約 5.5%，屬「數十年未見」水準（Mortgage Solutions、信報）。Lender 跟進：Barclays 一週內第二次加息（住宅購買兩年定息 60% LTV 由 5.05% 升至 5.15%），TSB 住宅轉按一年定息加 0.3 個百分點，Halifax 多個範圍加價最高 0.15%、今日（10月2日）起生效。

為何重要：基準利率自去年 12 月後一直維持 3.75%，這輪加息壓力來自債市本身；定息按揭跟 swap 息定價，而 swap 息緊貼 gilt 走勢，lender 改價是跟債市，不是跟議息。

數字看板

• • 30年 gilt 息率 破6%（10月1日；高見 6.029%，信報；1998年後最高，Mortgage Introducer／Mortgage Solutions）
• • Barclays 住宅購買兩年定息 60% LTV 5.15%（10月1日，加0.1個百分點，一週內第二次加息，Mortgage Solutions）
• • Halifax 置業、轉按等範圍加價最高 0.15%（10月2日生效，Mortgage Solutions）
• • 基準利率 3.75%（去年12月後未變；市場已定價11月5日議息加息，Mortgage Introducer）

快讀

• • Moneyfacts：五年定息平均 5.95%（10月1日，三年高位）；過去一個月 lender 撤走超過 1,000 個 5% 以下產品（The Independent）
• • EY：2026年按揭貸款增速 3.3%，2027、2028年放緩至 2.2%；銀行整體貸款增速2027年見 2.2%、三年低（Mortgage Introducer／Mortgage Strategy）
• • Lloyds 研究：全國樓價對收入比率由一年前 7.6 回落至 7.3，2015年後最低（Mortgage Introducer、Mortgage Strategy）

來源： Mortgage Solutions 、Mortgage Introducer 、The Independent 、Mortgage Strategy 、信報

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

今日焦點

中銀推「先P後H」按揭 首2至3年2.68厘

中銀香港 9 月 29 日推出「特優先P後H」按揭計劃，首 2 或 3 年息率 P 減 2.32 厘（以現時 P 為 5 厘計算，實際 2.68 厘），期滿自動轉 H 加 1.3 厘、封頂 P 減 1.75 厘；較滙豐、恒生首 3 年定息 2.93 厘低 0.25 厘。

為何重要：接續滙豐、恒生之後，另一間大行以低息產品入場，反映銀行按揭競爭升溫。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 3.00518 厘（9 月 30 日定盤，香港銀行公會；較上個交易日跌 1.09 點子）
• • 隔夜 HIBOR 4.08750 厘（9 月 30 日定盤）
• • 8 月新批按揭貸款額 322 億港元（金管局 9 月 30 日公布；按月跌 28.2%）

快讀

• • 金管局：8 月新申請個案 8,446 宗、按月跌 8.3%；HIBOR 定價佔比由 7 月 61% 降至 57%
• • 前警司「海港 sir」陳凱港隱瞞警司身分騙取逾 2,600 萬元按揭貸款，欺詐罪成判囚 6 年半；上訴庭 8 月駁回上訴，終院網頁 9 月 30 日顯示他已向終院申請上訴許可

來源： 香港商報 、info.gov.hk（金管局 GIA） 、香港銀行公會 、法庭線 The Witness

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

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英倫八月按揭批核跌 32 個月低

英倫銀行 9 月 29 日發布 Money & Credit，8 月新置業按揭批核 54,900 宗，較 7 月 55,900 宗減少，為 2023 年 12 月以來最低；轉按批核由 34,600 宗跌至 34,000 宗。

為何重要：伊朗衝突推高能源和借貸成本，實際按揭息率升至 4.60%（8 月，7 月 4.45%），供款能力持續壓制置業需求。

數字看板

• • 英國五年定息平均息率 5.94%（9 月 29 日，Moneyfacts；2023 年 10 月以來最高）
• • 美國 10 年期國債 5.26%（9 月 29 日，美國財政部）
• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日維持；下次議息 11 月 5 日）

快讀

• • Moneyfacts：兩年定息平均 5.93%，2024 年 7 月以來最高
• • Zoopla：截至 9 月 20 日四星期議定成交按年跌 9%，樓價年升速放慢至 0.8%
• • HMRC：8 月物業成交 95,220 宗（季節調整），按月跌 1%
• • MetLife：39% 英國按揭持有人沒有購買按揭保護保單

來源： Bank of England 、The Guardian（引 Moneyfacts／Zoopla） 、美國財政部 、Mortgage Strategy（引 HMRC） 、Mortgage Solutions（引 MetLife）

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

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8 月轉按登記 1,016 宗，創 30 個月新高

中原按揭按土地註冊處數據，8 月銀行轉按登記 1,016 宗，較 7 月 869 宗按月升 16.9%，自 2024 年 2 月 1,228 宗後首次突破千宗、創 30 個月新高；首 8 個月累計 5,508 宗、按年升 21.9%。

為何重要：轉按由 6 月連升 3 個月突破千宗，是全港走勢，反映低息定按和估值回升把轉按動力帶回。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 3.01607 厘（9 月 29 日定盤，香港銀行公會；終止 4 連升）
• • 隔夜 HIBOR 2.84941 厘（9 月 29 日定盤）
• • 首 8 個月轉按登記 5,508 宗（中原按揭；按年升 21.9%）

快讀

• • 金管局和香港銀行公會 9 月 28 日宣布，28 間零售銀行再延長大埔宏福苑受影響人士還款寬限期 6 個月至 2027 年 5 月底
• • 1M HIBOR 9 月 29 日回落 0.14 點子，終止 9 月 23 日至 28 日的四連升
• • 中銀香港同步延長宏福苑客戶還款寬限期至 2027 年 5 月底，並增設觀塘分行專櫃豁免本票費

來源： 中原按揭（2026年8月份转按巿占率分析） 、香港商報 、info.gov.hk（金管局／銀行公會 GIA） 、on.cc 東網 、香港銀行公會

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。最新數字請以香港銀行公會及金管局公布為準。

英國

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Barclays 收回市面最優兩／五年定息，全線加價最高 30bps

Barclays 於 9 月 28 日預告，自 9 月 29 日起對 85 個產品加價，並直接撤銷 6 個市面最優產品，其中 4.75% 兩年定息（購買、60% LTV）加 30bps 至 5.05%，4.93% 五年定息加 10bps 至 5.03%。

為何重要：市面 5% 以下的定息選擇急縮，定息再轉手需面對更高定價。

數字看板

• • 新按揭平均息率 5.83%（9 月 25 日，Moneyfacts；8 月 25 日 5.55%）
• • 美國 10 年期國債 5.24%（9 月 28 日，美國財政部；9 月 25 日 5.17%）
• • 美國 2 年期國債 4.92%（9 月 28 日，美國財政部；9 月 25 日 4.81%）
• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日維持；下次議息 11 月 5 日）

快讀

• • Barclays 大型按揭（最高 £10m）兩年定息 60% LTV 加 25bps 至 5.21%，BTL 產品加價最多 20bps
• • London 樓市疲態加深，顧問指高按揭息、印花稅和 BoE 下一步的不確定性，令買家在十月 Budget 前被困（Mortgage Introducer）
• • Mortgage Strategy：MPC 前 swap 仍企穩高位，大行短期再加價機會偏大

來源： Mortgage Strategy 、what MORTGAGE 、Mortgage Introducer 、Moneyfacts（經 what MORTGAGE 引述） 、Bank of England 、美國財政部

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。

香港

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下一期居屋：有新生嬰兒的白表家庭最高可做 95% 按揭

行政長官 9 月 16 日《施政報告》公布，由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數提升至 95%。9 月 17 日有議員倡將九成半按揭擴至其他白表申請者，當局回應須考慮公共資源分配及財政持續性。

為何重要：已公布落實的是「有新生嬰兒」白表家庭成數；擴至全體白表仍屬倡議，未見當局承諾。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.86887 厘（9 月 18 日定盤，香港銀行公會；今日星期六非交易日，沒有新定盤）
• • 十二個月 HIBOR 3.86185 厘（9 月 18 日定盤）
• • 美國 10 年期國債息 5.01%（9 月 18 日，美國財政部；9 月 17 日 4.94%）

快讀

• • 金管局基本利率 4.25 厘（9 月 17 日起生效）
• • 隔夜 HIBOR 2.17488 厘（9 月 18 日定盤）
• • 合資格家庭生育前一年或後兩年內買住宅，印花稅最多減 2 萬元（施政報告）

來源： 香港01 、香港銀行公會 、金管局 、美國財政部

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英國

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Skipton 將 Delayed Start 按揭擴至 homemovers

Skipton Building Society 9 月 18 日公布，將 2025 年推出、原本限 FTB 的 Delayed Start 產品擴至更多搬屋客：合資格者可將首次供款延後 1、2 或 3 個月。該產品至今錄得超過 £4.19 億申請。

為何重要：產品由首次置業者延伸至換樓客，反映搬遷相關開支被納入公開產品結構，並非僅限於調整息率。

數字看板

• • 美國 10 年期國債息 5.01%（9 月 18 日，美國財政部；9 月 17 日 4.94%）
• • 美國 2 年期國債息 4.76%（9 月 18 日，美國財政部；9 月 17 日 4.67%）
• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日維持；下次議息 11 月 5 日）

快讀

• • CHL 推出限期兩年／五年 BTL 定息，息率由 3.6% 起、最高 80% LTV，並接受 FTB 申請；Moda 同期限期系列單一住宅投資物業由 4.19% 起
• • ONS：2025 年 FTB 佔按揭成交 52.8%（2006 年 33.8%），全年成交 717,519 宗
• • Moneyfacts 週報：本週大行再加定息，NatWest 最多 43bps、Santander 最多 45bps（Mortgage Strategy 引述）

來源： Mortgage Solutions 、Financial Reporter 、The Intermediary 、美國財政部 、Mortgage Strategy（CHL） 、Mortgage Solutions（Moda／CHL） 、Mortgage Strategy（ONS） 、Mortgage Strategy（Moneyfacts） 、BoE

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香港

今日焦點

一個月 HIBOR 回落，十二個月續升

一個月港元拆息跌 3.11 點子至 2.86887 厘（9 月 18 日定盤），為本週五個交易日最低；十二個月拆息再升 5.49 點子至 3.86185 厘，已連續六個交易日向上。

為何重要：H 按供款跟隨一個月 HIBOR；短息回落和長端拆息續升同時出現，反映短息和較長資金成本不同步。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.86887 厘（9 月 18 日定盤，香港銀行公會；較 9 月 17 日 2.90000 厘跌 3.11 點子）
• • 十二個月 HIBOR 3.86185 厘（9 月 18 日定盤；較 17 日 3.80691 厘升 5.49 點子）
• • 隔夜 HIBOR 2.17488 厘（9 月 18 日定盤；較 17 日 2.17964 厘跌 0.48 點子）

快讀

• • 六個月 HIBOR 3.41661 厘（9 月 18 日定盤；較 17 日 3.40691 厘升 0.97 點子）
• • 金管局基本利率仍為 4.25 厘（9 月 17 日起生效）
• • 聯儲局加息後，一個月 HIBOR 連續兩個交易日回落，十二個月則繼續上升

來源： 香港銀行公會 、金管局

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英國

今日焦點

英倫銀行 6 比 3 維持基準利率 3.75%

MPC 於 9 月 16 日結束的會議，以 6 比 3 通過維持 Bank Rate 3.75%（連續第六次不變）；三名委員投票加 25 點子至 4%。聲明指能源價格持續高企波動，通脹風險偏向上行。

為何重要：基準利率維持，不等於定息報價同步回落；定息跟隨 swap 和批發資金成本，議息前高街已改過價。

數字看板

• • 基準利率 3.75%（9 月 17 日公布，6 比 3；下次議息 11 月 5 日）
• • 五年定息平均 5.87%（9 月 17 日，Moneyfacts；This is Money 指為 2023 年 11 月 6 日以來最高）
• • 美國 10 年期國債息 4.94%（9 月 17 日，美國財政部；9 月 16 日 5.01%）

快讀

• • MPC 一致通過將 APF 金邊債券持倉逐步降至零：平均每年 £460 億，至 2034 年底；每年出售 £200 億，其餘到期自然滾降
• • Fleet 9 月 17 日下午 5 時起，產品轉按兩年定息加 20bps、五年加 10bps；Vida 同日撤回新造和轉按產品表，9 月 18 日早上重推
• • BoE 會議紀錄：兩年定息報價較衝突前高約 95 點子

來源： BoE 九月議息 、Mortgage Solutions 、This is Money 、美國財政部 、Mortgage Strategy

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香港

今日焦點

聯儲局加息後，金管局按公式將基本利率定於 4.25 厘

聯儲局美東時間 9 月 16 日加息 25 點子至 3.75%–4.00%（12 比 0）。金管局 9 月 17 日上午 8 時 05 分宣布，基本利率按預設公式定於 4.25 厘，即時生效：聯邦基金目標區間下限加 50 基點為 4.25%，高於隔夜及一個月 HIBOR 五天移動平均 2.50%。

為何重要：香港基本利率按公式和美國聯邦基金利率目標區間下限掛鈎，並不等於銀行最優惠利率（P）同步調整。

數字看板

• • 金管局基本利率 4.25 厘（9 月 17 日即時生效）
• • 一個月 HIBOR 2.90000 厘（9 月 17 日定盤，香港銀行公會；較 9 月 16 日 2.95000 厘跌 5.00 點子）
• • 滙豐／中銀／恒生 P 5.00 厘不變；渣打 P 5.25 厘不變（9 月 17 日，RTHK／星島）

快讀

• • 十二個月 HIBOR 3.80691 厘（9 月 17 日定盤；較 16 日 3.75000 厘升 5.69 點子），短息和長息方向不同
• • 隔夜 HIBOR 2.17964 厘（9 月 17 日定盤；較 16 日 2.19762 厘跌 1.80 點子）
• • 點陣圖 2026 年底利率預測中位數 4.1%（聯儲局 9 月 16 日；6 月為 3.8%）

來源： 金管局 、政府新聞公報 、聯儲局聲明 、香港銀行公會 、RTHK 滙豐 、RTHK 中銀 、RTHK 渣打 、RTHK 恒生 、星島

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英國

今日焦點

聯儲局加息 25 點子，聯邦基金利率升至 3.75%–4.00%

美東時間 9 月 16 日下午 2 時，FOMC 以 12 比 0 通過，將聯邦基金利率目標區間上調 25 點子至 3.75%–4.00%。點陣圖顯示，2026 年底利率預測中位數為 4.1%（6 月為 3.8%）。

為何重要：美國政策利率上調會傳導到美債息和環球批發資金成本；英國定息按揭報價跟 swap／批發成本，不等於跟當日 Bank Rate 即時同步。

數字看板

• • 聯邦基金目標區間 3.75%–4.00%（2026-09-16，聯儲局）
• • 美國 10 年期國債息 5.01%（9 月 16 日，美國財政部；9 月 15 日 5.00%）
• • 英國 10 年期 gilt 孳息 5.2953%（9 月 17 日約 07:08 GMT，CNBC；前收 5.3026%）
• • 英國基準利率 3.75%（7 月 30 日維持；9 月 17 日議息結果發稿時尚未公布）

快讀

• • 英倫銀行官網仍顯示 Bank Rate 3.75%，下次到期 17 September 2026；發稿時未見議息聲明
• • 美國 2 年期國債息 4.74%（9 月 16 日，財政部；9 月 15 日 4.67%）
• • 發稿時未見可靠英國 swap rate 即時定盤數字

來源： 聯儲局聲明 、點陣圖 、美國財政部 、BoE 、CNBC gilt

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香港

今日焦點

十二個月 HIBOR 抽升 7.77 點子，一個月連升兩個交易日

香港銀行公會 9 月 14 日 11:15 定盤，十二個月 HIBOR 報 3.66589 厘，較 9 月 11 日 3.58815 厘 升 7.77 點子；與 H 按相關的一個月報 2.88887 厘，較上交易日升 0.92 點子，連續第二個交易日上升。六個月再升 2.89 點子 至 3.27893 厘。9 月 15 日上午定盤尚未公布，以上並非今日數字。

為何重要：H 按跟一個月拆息，一個月只微升；中長息繼續抽升，各期已經不同步。

數字看板

• • 一個月 HIBOR 2.88887 厘（9 月 14 日定盤，香港銀行公會；較 9 月 11 日升 0.92 點子）
• • 十二個月 HIBOR 3.66589 厘（9 月 14 日定盤；較 9 月 11 日升 7.77 點子）
• • 六個月 HIBOR 3.27893 厘（9 月 14 日定盤；較 9 月 11 日升 2.89 點子）

快讀

• • 隔夜 HIBOR 報 2.28750 厘，較 9 月 11 日升 1.19 點子（9 月 14 日定盤）
• • 一星期 HIBOR 報 2.42750 厘，較 9 月 11 日跌 2.87 點子，短息和中長息反向
• • 三個月 HIBOR 報 3.07476 厘，較 9 月 11 日升 1.34 點子（9 月 14 日定盤）

來源： 香港銀行公會

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英國

今日焦點

HSBC、Nationwide 今日起加價，Santander 星期三最多加 45bps

Mortgage Solutions 報道，HSBC UK 由 9 月 15 日起上調住宅及 BTL 兩年／五年定息和兩年 tracker，產品轉按和加借一併加；Nationwide 今日起首次置業至轉按定息最多加 30bps。Santander 由 9 月 16 日起兩年定息加 0.45%、五年加 0.40%，首次置業 90% LTV 無費產品加 45bps 至 5.80%，並撤走剩餘 sub-5% 定息。City AM 亦指上週加價機構包括 HSBC 和 Nationwide。

為何重要：高街加價不是同一日生效，同一個星期入表，報價和可選產品可以差開。

數字看板

• • Santander 首次置業 90% LTV 兩年／三年定息（無費）5.80%（+45bps，9 月 16 日生效，MS）
• • Nationwide 定息最多 +30bps（9 月 15 日起；首次置業現介乎 4.64%–5.74%）
• • 兩年定息平均 5.67%、五年 5.72%（Moneyfacts，9 月 11 日）
• • 基準利率 3.75%（7 月 30 日維持；下次結果 9 月 17 日公布）

快讀

• • Santander BTL 加 40–45bps，五年無費定息加 40bps 至 5.51%（MS，9 月 16 日生效）
• • Tab 獲 GB Bank £200m 融資額，支持商業按揭和 bridging（MS，9 月 14 日）
• • NatWest 開通新盤專線，給經紀查詢新盤按揭（MS／Strategy，9 月 14 日）

來源： MS 加價 、City AM 、Moneyfacts 、MS Tab 、MS NatWest 、Strategy NatWest 、BoE

公開市場資訊，不構成任何建議或推薦。個別個案須按申請人情況及貸款機構準則評估。