為何融資要先行
訂金在按揭獲批之前已經繳付
購買一手樓時，款項在簽約當刻已經付出，而銀行一般尚未批出任何貸款。 這正是必須先行計算的全部原因。
5%
臨時訂金
購買一手樓時，買家簽署臨時買賣合約，一般須即時繳付樓價 5% 作為臨時訂金。
5 個工作天
簽訂正式買賣合約
臨時買賣合約之後，須於 5 個工作天內簽訂正式買賣合約。可供安排融資的時間，遠比大多數買家預期的短。
有損失風險
如無法完成交易
買家如未能履行合約，臨時訂金可能被沒收。這就是太遲發現融資問題所須付出的代價。
因此，負擔能力與借貸安排應在選擇單位之前先行核實： 銀行按您的收入大約可借多少、您須自行籌備多少現金， 以及一旦估價低於預期，您是否仍有能力承擔這宗交易。
決定前須檢視的項目
決定交易能否成事的六個關鍵
收入
銀行如何看待海外收入
不少銀行會對香港以外賺取的收入打折計算，而各銀行的做法並不一致。同一位申請人，視乎個案交到哪一間銀行，可得的借貸額可以有明顯差異。我們會在您揀選單位之前先行評估，而非事後補救。
海外收入的處理（英文頁面） →按揭成數
一般上限為 70%
住宅物業的一般按揭成數上限為 70%。無論選擇哪一間銀行，都應預留其餘 30% 由自己備妥。
按揭保險
海外投資者一般不適用
按揭保險一般要求買家自住有關物業，因此海外投資者通常不適用。請預備至少 30% 首期，另加印花稅及其他置業開支。
付款辦法
現金付款、分期付款與發展商貸款
不同付款辦法會令現金在不同時間離開您的戶口，而發展商貸款亦會改變整項交易的成本。比較時應計算整段還款期內的總成本，而不是只看表面條件。
估價
成交時的估價風險
購買樓花時，銀行是在成交時才為單位估價，往往距離簽約已相隔很長時間。估價可能低於您當初同意的樓價，差額須由您以現金補足。計劃中應預留足夠的緩衝。
海外購買流程
主要步驟概覽
-
01
登記購買意向
發展商的銷售程序一般由登記意向開始。建議在確定預算之後才登記，而非之前。
-
02
選擇單位
單位按該項目公布的銷售安排揀選。到了這一步，您的融資上限應已確定。
-
03
臨時買賣合約
簽署臨時買賣合約，並繳付臨時訂金（一般為樓價 5%）。
-
04
正式買賣合約
須於簽訂臨時買賣合約後 5 個工作天內，簽訂正式買賣合約。
-
05
按揭批核
銀行就您的申請及有關物業作出正式批核。批核須視乎銀行本身的評估，事前不可能有任何保證。
-
06
成交及收樓
繳付餘款並收樓。購買樓花的話，這一步可能還有一段時間，屆時您的個人情況與銀行的估價都可能已有變化。
各項目安排不一
不在香港的買家可否透過授權代表或授權書辦理有關手續，各發展項目的安排不盡相同， 由發展商及所涉律師事務所訂定，並非由本公司決定，本公司亦不承諾可以遠程簽署。 在您倚賴有關安排之前，我們會就每個項目先行確認實際可行的做法。
我們是誰
香港持牌地產代理公司及按揭轉介機構
按揭道（Mortgageology）為香港持牌地產代理公司（地產代理（公司）牌照號碼 C-105953）， 同時提供按揭轉介服務。創辦人現居英國，與您身處相同時區， 曾任香港三大銀行之按揭經理，累積 15 年經驗、處理逾 3,000 宗個案、涉及按揭總額逾 100 億港元。
按揭轉介服務不向您收取任何費用，轉介費由銀行支付；在您簽署任何文件之前， 我們會把收費安排完整向您說明。
出租回報
香港住宅出租的回報結構
以範圍理解，而不是單一數字
出租物業的回報，來自租金減去持有成本及按揭利息，再加上（或減去）樓價的任何變動。以下列出常見的數字範圍，讓您在查看實際個案之前先有大概的概念。
樓價範圍
二手住宅平均呎價
每平方呎實用面積，約數
- 新界
- HK$10,000–12,000
- 九龍
- HK$12,000–16,000
- 港島
- HK$14,000–21,000
面積較大及質素較佳的大廈，一般位處範圍的上端；一手新樓的定價通常高於附近同類二手單位，差距因項目而異。2026 年首八個月樓價約上升 7%，但仍較 2021 年高位低約 20%（差餉物業估價署指數）。以上並非預測。
租金範圍
每月租金
每平方呎實用面積，每月
- 新界
- 約 HK$25–36
- 九龍
- 約 HK$38–49
- 港島
- 約 HK$40–53
細單位每平方呎的租金較高。差餉物業估價署的租金指數於 2026 年創歷史新高，首八個月約上升 5%。
毛租金回報
每年毛租金回報
年租金 ÷ 樓價，未扣除任何成本
約 2.5%–4%
- 約 430 平方呎以下
- 約 3.5%
- 430–750 平方呎
- 約 3.1%
- 較大單位
- 約 2.3%–2.8%
以上為差餉物業估價署公布的參考租金回報（2026 年 8 月），面積指實用面積。
成本
租金之中，實際可保留多少？
一次性成本
- 從價印花稅：樓價 400 萬港元或以下為 HK$100；600 萬至 900 萬港元的單位，實際稅率約 2.25% 至 3%。自 2024 年 2 月起，非永久性居民及外地買家無須額外繳付其他印花稅。
- 律師費。
- 地產代理佣金：二手樓慣常約為 1%；購買一手樓，買家一般無須支付。
- 傢俬及裝置。
每年持有成本
- 差餉（應課差餉租值的 5%）及地租（如適用，應課差餉租值的 3%）：由業主還是租客承擔，視乎租約條款。
- 管理費：一般約為每平方呎每月 HK$2.5–5。
- 物業稅：按應評稅淨值的 15% 計算。應評稅淨值為租金減去業主繳付的差餉，再扣除 20% 法定免稅額，實際約相當於租金的 12%。
- 租賃佣金：慣常為半個月租金。
- 維修保養及空置期。
以上持有成本合共，一般佔租金約兩成至近五成，視乎租約由誰支付差餉、地租及管理費。以中等租金計，淨回報約為樓價的 1.8%–2.7%。
按揭
借貸能否提升回報？
- 住宅物業（包括購入作出租的單位）的按揭成數上限為 70%。金管局已不再就收入主要來自香港以外的借款人額外調低成數，但個別銀行可能採用更嚴格的內部政策，須逐宗個案核實。申請人一般須身處香港簽署文件。
- 按揭保險（用於較高成數）只適用於自住物業，購入作出租的單位並不適用。
- 現時按揭利率：定息或設有上限的 HIBOR 計劃，約為 2.9%–3.5%；不設上限的 HIBOR 計劃，現時約為 4%。
重點
當淨回報（約 1.8%–2.7%）低於按揭利率，多借反而令現金回報下降。按 70% 按揭成數計算，未計樓價變動前，視乎按息及成本，扣除利息後的現金回報約為投入資金的每年 −3% 至 +2%。若連本金一併供款，通常須以其他收入每月補貼。投資是否成立，取決於租金增長及樓價走勢，而兩者皆沒有保證。
示例
示例，僅供參考九龍兩房單位的數字示例
假設：位於九龍、樓價 HK$700 萬、實用面積約 500 平方呎的兩房單位。此示例不構成建議。
| 項目 | 範圍 |
|---|---|
| 每月租金 | HK$16,500–23,000 |
| 毛租金回報 | 2.8%–3.9% |
| 持有成本 | 佔租金約 20%–47% |
| 淨回報（以中等租金計） | 1.8%–2.7% |
| 70% 按揭成數所需自有資金（首期、印花稅、律師費及傢俬等） | 約 HK$245 萬 |
| 按揭利息（利率 3.25%，貸款額 HK$490 萬） | 約 HK$159,000／年 |
| 扣除利息後的現金（按息 3.25%，未計樓價變動） | 約 −HK$36,000 至 +HK$27,000／年（約為投入資金的 −1.5% 至 +1.1%） |
| 每月供款（連本金，30 年，利率 3.25%） | 約 HK$21,300 |
稅務提示
香港物業稅不論業主居於何處均須繳付。居於英國的業主一般不能扣減按揭利息（該項扣減須選擇個人入息課稅，而此安排適用於香港居民）。英國稅務居民亦須就海外租金收入在英國課稅，請諮詢英國稅務顧問。
真人顧問 · 即時對話
想看實際數字？
我們可透過合作夥伴，提供您屬意地區的實際放售、成交及租賃個案數據，並按您的預算計算按揭及每月現金流。
資料來源：差餉物業估價署（2026 年 6 至 8 月臨時數字）、稅務局、香港金融管理局。所列為一般市場範圍，僅供參考，不構成投資、稅務或借貸建議，亦非對樓價或租金的預測。實際數字因物業、租約及個別銀行審批而異。
本頁內容屬一般資訊，並不構成任何意見或建議。貸款決定由銀行作出，每宗申請均須視乎銀行本身的評估及批核。 按揭成數上限為金管局現行的監管規定；各銀行本身的信貸政策並無公開，不同銀行之間亦有差異。 銷售安排、訂金及時間表因項目而異，應以發展商的正式文件及您本人的律師意見為準。 資料截至 2026 年 10 月。
真人顧問 · 即時對話
正考慮購買香港新樓？
請告知我們您現居何處、收入來自哪裏，以及大致的置業考慮。在您繳付訂金之前，我們會說明銀行大概會如何看待您的情況。