用過按揭顧問的人，71% 說買樓變容易——而滙豐剛把新造定息加了 20 點子

重點摘要： 英國 Yorkshire Building Society《No Way Home?》報告顯示，未來置業者有 56% 認為自己難以獲批按揭，但在真正用過按揭顧問服務的人當中，71% 表示買樓過程更容易，只有 6% 認為更困難。同一星期，香港滙豐把新造 3 年及 5 年定息按揭年息由 2.73 厘上調至 2.93 厘，加幅 20 點子。兩件事看似無關，卻指向同一個結論：市場已經替未來的資金成本重新報了價，而多數借款人仍然用著上一個利率環境的假設在做決定。本文拆解英港兩地顧問角色的差異，並提出一道業主可以自己動手做的壓力測試。

一、一個 56% 對 71% 的落差

英國 Yorkshire Building Society 委託 Public First 進行的《No Way Home? Restoring Britain’s Housing Ladder》研究，在 2026 年 3 月 30 日至 4 月 15 日訪問了 4,008 名英國成年人。報告中有兩組數字擺在一起看，特別值得玩味：

• 未來置業者當中，56% 認為自己難以獲批按揭；現有業主的比例是 41%。
• 在真正用過按揭顧問服務的人當中，71% 表示買樓過程因此變得更容易，只有 6% 認為更困難。

一邊是普遍的畏難情緒，一邊是實際使用者的正面經驗。這中間的落差，並不是說顧問有什麼魔法。報告同時列出了置業者最常提到的障礙：生活成本高企（44%）、工資追不上樓價（40%）、首期要求高（39%）——這些是實實在在的結構性問題，沒有人能一句話解決。

真正被縮短的，是資訊與程序上的距離。要留意一點：71% 說的是「過程更容易」，不是「借得更多」或「息口更平」。這是體驗上的改善，不是結果上的保證。我認為誠實地把這兩件事分開，比把數字說得更漂亮重要。

二、同一星期，香港這邊發生了什麼

2026 年 8 月 27 日，滙豐的定息按揭產品頁上，出現了兩檔並列的價格：

計劃	3 年／5 年定息年息
現行計劃	2.73 厘
新造計劃	2.93 厘

新造定息比原有計劃高出 20 點子，定息期完結後自動轉為 P−1.75 厘（P 為 5.00 厘，即 3.25 厘）。

一家大型銀行調整新造定息的定價，不是市場推廣行為，而是資金成本的直接反映。銀行為 3 至 5 年的定息承諾報價時，要在批出貸款的同時把利率風險對沖出去，這筆對沖成本跟的是長年期資金價格，不是今天的短期拆息。當它把新造價格上移 20 點子，等於它對未來 3 至 5 年港元資金成本的定價，整體上調了。

三、不是預測，是市場已經報了的價

要判斷利率方向，最容易犯的錯，是聽評論多過看價格。所以我直接把香港銀行公會的港元拆息定盤價拉出來，看市場自己怎麼說。

2026 年 8 月 28 日定盤價（香港銀行公會）：

年期	拆息
一個月	2.85000 厘
三個月	3.00875 厘
六個月	3.20518 厘
十二個月	3.50566 厘

整條曲線向上傾斜。一年期比一個月期高出 65.6 點子——市場願意用真金白銀鎖定的一年期資金價格，明顯高於現時的短期價格。

把時間軸拉開，訊號更清楚：

定盤日期	一個月	十二個月	差距
2026-01-05	2.67226 厘	2.99571 厘	+32.3 點子
2026-04-01	1.97655 厘	3.03935 厘	+106.3 點子
2026-06-30	2.93976 厘	3.45476 厘	+51.5 點子
2026-08-28	2.85000 厘	3.50566 厘	+65.6 點子

今年以來，一個月拆息只上升了約 17.8 點子，十二個月拆息卻上升了約 51.0 點子。長端升幅是短端的接近三倍。

最值得記住的一行，是 4 月 1 日。當日一個月拆息一度跌穿 2 厘，低見 1.97655 厘——不少人把它讀成「減息週期回來了」。但同一日，市場給一年期資金的報價是 3.03935 厘，比短息高出超過 100 點子。換句話說，即使短息一度低見 2 厘以下，市場從來沒有相信過這個低位可以維持一年。

必須嚴謹一點說：向上傾斜的利率曲線，除了利率預期，也包含期限溢價與流動性因素，不能直接等同於「央行即將加息」。準確的講法是——市場對未來資金成本的定價，並不建立在「息口會更平」這個假設之上。滙豐把新造定息由 2.73 厘調至 2.93 厘，正是這條曲線落到零售產品上的結果。

英國那邊的節奏並不相同：英倫銀行基準利率維持在 3.75 厘（7 月 30 日議息維持，下次公布為 9 月 17 日），而美國十年期國債孳息在 8 月 27 日報 4.671 厘、兩年期報 4.230 厘。兩個市場的政策路徑不一樣，但長端資金價格居高不下這一點是共通的。對香港而言，聯繫匯率下的港息終究跟隨美息，這正是 12 個月 HIBOR 站上 3.5 厘的底層原因。

四、英國：87% 的按揭經顧問辦理

回到那個 71%。英國的按揭市場之所以能出現這個數字，是因為顧問在當地不是一個可選的附加服務，而是市場的預設路徑。

按英國中介按揭放款人協會（IMLA）的預測，2026 至 2027 年約 87% 的受規管按揭放款，會透過中介渠道辦理。這是一個接近九成的市佔率——絕大多數英國借款人，根本不是直接走進銀行分行辦按揭的。

背後有兩個制度性原因：

1. 顧問的收入來源是明的。 英國按揭顧問受 FCA 規管，收入可以來自客戶支付的顧問費、放款機構支付的 procuration fee，或兩者兼有，並且必須向客戶披露。收費透明，服務內容就有得比較。
2. 建議本身有責任。 提供受規管建議的一方，要為建議的合適性負責，客戶亦可循既定渠道申訴。這使「建議」成為一個有重量的字，而不是銷售話術。

當一個市場的制度令「找人幫忙」變成常態，使用者體驗自然會改善。71% 這個數字，是制度的產物，多於個別顧問的功勞。

五、香港：為什麼我們沒有同一個數字

香港沒有對應的公開統計，能告訴你有多少宗新造按揭經轉介辦理。這個「沒有數字」本身，就是一個值得注意的訊號。

香港的按揭轉介市場有一個結構性特徵：服務費由銀行支付，客戶不用直接掏錢。表面看這對客戶最有利，但它同時帶來一個副作用——當服務本身對客戶「免費」，競爭就很難在服務質素上分高下，於是焦點自然滑向唯一一個客戶看得懂、又能即時比較的數字：現金回贈。

我無意批評任何同業，回贈本身是客戶實實在在拿到的錢。但把回贈當成唯一的比較基準，會漏掉一件事：**回贈只在成交那一刻出現一次，而利率結構、罰息期安排、定息到期後的轉換條款、按揭保險的使用限制，會跟著你未來十年、二十年。**前者是一次性的現金，後者是長期的現金流結構——兩者根本不在同一個量級上。

這個分別到底有多大？這個星期，我手上剛好有一個現成的例子。

六、一個這星期發生的例子

前幾天，一位客人來找我比較幾間銀行的按揭方案。他問得很仔細，而問題幾乎全部集中在同一個維度：**哪一間的現金回贈比較多。**幾間銀行之間的回贈差距，換算成金額是幾百元。

我把回贈之外的東西也整理了給他：各個計劃的利率結構、定息年期、定息期完結之後轉換的條款，以及當時仍可申請的定息水平。

之後，討論就停在那裡了。我沒有追。客人有自己的節奏，這很正常。

隔天，滙豐新造 3 年及 5 年定息由 2.73 厘上調至 2.93 厘。

如果他現在回頭辦定息，能夠申請的是 2.93 厘那一檔。

這 20 點子，換成他自己的數字是多少？

以 500 萬貸款、30 年攤還計：

項目	2.73 厘	2.93 厘	差額
每月供款	20,359 元	20,892 元	533 元／月
5 年定息期累計利息	—	—	多付約 48,500 元
5 年後尚欠本金	4,423,131 元	4,439,622 元	多欠約 16,500 元
5 年定息期總成本差距			約 64,900 元

（若選 3 年定息，總成本差距約 39,800 元。定息期完結後兩個計劃同樣自動轉為 P−1.75 厘，因此差額只發生在定息期之內——這一點很重要，不應把 20 點子直接乘以 30 年。）

他當時在比較的，是幾百元的回贈差距。

而在他比較的那幾天裡，另一個維度悄悄移動了約 6 萬 5 千元。

必須說清楚兩件事，否則這個故事會被講歪。

第一，**2.93 厘不是災難。**按 8 月 27 日多家媒體引述的比較，這個水平仍然低於當時的 H 按實際息率。他今天入場，方案依然說得過去。這不是一個「錯過了就完蛋」的故事。

第二，**我不是在說「應該快點簽」。**定息是否適合他，要看他的罰息期、現金流、有沒有需要對沖的存款、未來幾年會不會賣樓——這些我不會替任何人預設答案。

真正的教訓在別處，而且是一個實務問題：公布的申請截止日期，從來不是你的截止日期。

任何以申請日為準的計劃，都需要文件齊備、核對、正式遞交。這些程序需要時間，而處理量在截止前必然堆積。換言之，公告上那一天是行政上的最後一日，不是你可以慢慢考慮到那一天。實務上，你的可用窗口比公告日更早關上——「我下星期再算」在流程上，往往等同於已經錯過。

所以這位客人比較的東西，不是錯的，是不完整的。

回贈他自己看得懂，用不著任何人幫忙。但「這個窗口什麼時候會關」、「關了之後的代價是多少」、「文件要多早準備才趕得上」——這幾條，沒有一條會寫在比價表上。

這正是我認為香港市場最缺的東西：不是多一個幫你格價的人，而是有人在你簽名之前，替你把整個結構、連同時間，看一遍。這也是按揭道那句「超越現金回贈」的由來。

七、一道你可以自己動手做的壓力測試

無論你的物業在香港還是英國，在一條長端明顯高於短端的利率曲線面前，有三個問題值得現在拿出來核對一次。這不是建議你做任何交易，而是一次資料整理：

第一，你的貸款現在到底是什麼結構？ 拿出按揭合約，確認四件事：現時實際年利率、屬浮息還是定息、定息期或優惠期的到期日、罰息期還有多久。實務上我見過不少業主，答不出自己的定息計劃在哪一年完結——而那一年，正是重新定價風險落地的日子。

第二，優惠期或定息到期後會跳到什麼水平？ 條款通常已經寫在合約裡，但兩類計劃跳去的地方不同，不要混淆：定息計劃到期後，一般自動轉為 P 減某個百分比，之後跟最優惠利率走，與拆息無關；H 按則跟一個月拆息浮動，另設 P 減某個百分比的封頂。先確認自己屬於哪一種，再用今天的實際水平代入去算一次供款。以滙豐現行定息為例，到期後轉 P−1.75 厘，在 P 為 5.00 厘之下即 3.25 厘——這條數不應該等到到期那天才算。

第三，如果供款上升三成，你的現金流撐得住嗎？ 這是最簡單也最有用的一題。不需要精密模型：把現時月供乘以 1.3，看看家庭現金流是否仍有餘裕。撐得住，代表你有本錢等待、有空間選擇；撐不住，就代表結構需要處理——而處理的時間，永遠是在壓力來臨之前，不是之後。

對持有多於一個物業、或同時持有按揭與其他信貸的業主，這三題要逐個項目做一次，再看合計。組合的抗壓能力，取決於最弱那一環的到期日，不是取決於平均值。

創辦人觀點

英國那份報告最觸動我的，不是 71%，而是 56%——超過一半的未來置業者，在真正接觸市場之前，就已經認定自己借不到。而報告同時告訴我們，真正走進流程、有人陪著行的那批人，七成以上覺得沒有想像中難。

橫在中間的往往不是資格，是資訊。

而在上面那位客人的例子裡，橫在中間的還多了一樣東西——時間。他沒有做錯任何事，他只是用一個看得懂的維度（回贈）去比較，然後在自己的節奏裡多想了幾天。市場不會等人想清楚。

滙豐這 20 點子也是同一回事。對大部分業主而言，它只是新聞裡的一個數字；但對於定息即將到期、或正在考慮轉按的人來說，它是一個關於「我的下一個五年會是什麼價錢」的提示。分別不在於誰比較聰明，而在於有沒有人在那個時點，把這條數攤開來算給你聽——包括那條你沒想過要問的：這個決定，還剩多少天可以做。

按揭從來不是一次性的採購，而是一份會跟你十年、二十年的現金流合約。在利率曲線告訴你「未來比現在貴」的時候，最不划算的做法，就是繼續用上一個週期的假設過日子。

Expertise with Integrity——專業，源於誠信。

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常見問題

問：71% 這個數字，是否代表找顧問就一定借得更多、息口更平？ 不是。YBS 報告量度的是「買樓過程是否更容易」，屬於體驗層面，並不等同於獲批金額或利率上的優勢。任何把這個數字說成結果保證的講法，都超出了報告本身的範圍。

問：滙豐加了 20 點子，是否代表其他銀行都會跟隨？ 無法預先斷定。個別銀行的定價取決於自身的資金成本、市場策略與業績目標，本文只引述已公開的價單，不對其他機構的動作作出推測。實際利率以各銀行公布及最終批核為準。

問：一年期拆息高於一個月期，是否代表一定會加息？ 不一定。向上傾斜的利率曲線同時包含利率預期、期限溢價與流動性因素，不能單獨解讀為加息預告。它比較穩妥的含意是：市場對未來資金成本的定價，並不假設息口會更平。

問：銀行公布的申請截止日期，是否就是我的截止日期？ 實務上不是。以申請日為準的計劃，需要文件齊備、核對與正式遞交，而處理量在截止前必然堆積。可用窗口實際上比公告日更早關上，因此若有意申請，應以「文件何時能齊」倒推時間，而不是對著公告上那一天倒數。

問：我現在應該轉做定息嗎？ 這要看你的實際處境——現有息率、定息與浮息的實際差距、罰息期是否已過、手上是否有需要對沖的存款、以及未來數年有沒有賣樓或大額提前還款的計劃。同一個利率環境下，不同人的合適答案可以完全相反。應以個別情況用實際數字比較，而非按市場氣氛決定。

問：我的物業在英國，你們能幫我嗎？ 按揭道就英國市場提供免費市場資訊及初步諮詢，不提供受英國金融行為監管局（FCA）規管的按揭建議、貸款安排或個別產品推薦；相關受規管服務由獨立持牌經紀提供。

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下一步

如果你手上的按揭有定息或優惠期即將完結，最實際的做法，是先把上面第一、二題的答案寫出來——現時息率、到期日、到期後的條款。單是這三行字，已經足以看出你的貸款有多貼近今天的市場價格。

需要用實際數字計一次的話，可以到 Mortgageology.com.hk 使用按揭與轉按試算工具，或直接 WhatsApp 按揭道。我們用客觀數字，陪你把結構看清楚。

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免責聲明：本文僅供一般參考，不構成任何投資、財務或借貸建議，亦不構成對任何金融機構或產品的推薦。文中利率、報告數據及市場資料截至 2026 年 8 月 28 日，來源為香港銀行公會港元拆息定盤價、滙豐公開產品頁、Yorkshire Building Society《No Way Home?》報告及英國中介按揭放款人協會（IMLA）預測。利率走勢及銀行政策可能隨時變動，實際按揭方案及審批以個別銀行最終批核為準。