有樓在手，還能借九成幫仔女上車嗎？
——一宗按保出租個案的完整拆解

最近一則行內報道，講述這樣一宗個案：一位業主早已就名下用按揭保險（MIP）買入的物業申請並獲准出租，本以為萬事俱備。豈料他其後以擔保人身份協助家人另購一個單位，觸動了當初申請出租時簽下的一項承諾——出租期間，本人及配偶均不得在香港再購入任何住宅物業。偏偏兩張按揭都在同一間銀行辦理，審批部門數據一比對，違規即時曝光。結果，按證保險公司在原有保費之上額外徵收最高五成保費，罰款接近十萬元；情節嚴重的話，對方更有權終止按揭保險、call loan 收回貸款，物業隨時淪為銀主盤。

為什麼要用這宗個案開場？因為我最近處理的一位客人，最初的計劃和報道中那位業主幾乎如出一轍。他問我的問題很簡單：「我想用按揭保險借九成，幫兒子買一層樓自用，得唔得？」深入了解後我發現，他打算把自己現時自用的物業出租，自己再以擔保人身份協助兒子置業——出租按保物業，加上為家人的新購作擔保，這正正就是報道中那位業主中招的同一個組合。若我不加梳理，他就是下一滴血。

以下是我為他拆解的全過程。要讓新物業成功造到九成按揭，有幾個條件必須先與客人逐一界定清楚。

條件一：首置——為何我建議用兒子的名義

按揭保險要造到八成以上至九成，其中一個硬指標是：所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。客人自己已有物業，並非首置。若他堅持用自己的名義購買，在已有物業的情況下買入自用物業做按揭保險，上限只能造八成。

要拿回那關鍵的一成，我建議由兒子作為首置買家購入，客人自己作為擔保人。兒子名下沒有物業，符合首置定義；而擔保人的角色，正好解決下一個問題——收入。

條件二：自用——按保公司會查證的地方

九成按揭同時要求物業必須自用。兒子還是學生、尚未有入息，整宗申請主要靠客人的收入才能通過，因此客人必須承諾新物業日後屬自用。

但這裡有一個許多人忽略的細節：客人現時已經有一層自用物業。當按保公司審批這宗新物業的九成申請時，很大機會質疑新物業的自用性質——你已經有自住的地方，為什麼又要多買一層來「自用」？所以在買入新物業之前，必須先把現有物業的使用安排理順清楚，否則自用的說法站不住腳。

條件三：固定收入——一筆被忽略的獎金，救回 DSR

客人日後要同時負擔兩個按揭，供款與入息比率（DSR）計算起來相當吃緊。若只計他的固定月薪，DSR 稍為超標，過不了關。

但在細問之下，我發現他每年都會收到公司按合約發放的保證性年終獎金。這類收入，只要能提供足夠證明，很大機會被審批接納為固定收入的一部分。把這部分計進去之後，DSR 剛好回落到 50% 以下，順利符合要求。魔鬼在細節——一條被客人自己當作「花紅」而略過的收入，正是這宗個案能否成立的關鍵。

條件四：樓價的隱藏門檻——1,000 萬與 1,020 萬的距離

按揭成數有一道很多人誤解的門檻。HKMC 的規則寫明：

• 樓價 1,000 萬港元或以下：最高可造九成；
• 樓價 1,000 萬以上至 1,125 萬港元以下：表面上仍是「八成至九成」，但貸款上限鎖死在 900 萬港元。

客人看中的單位，銀行估價達 1,020 萬。他原本以為「1,125 萬以下都可以借九成」，於是預期能借足九成。但實情是：在這個價位，無論如何最多只批 900 萬貸款，換算成數其實不足九成，中間的差額要由他自己補足。以 1,020 萬計，他要多預備一筆首期。

我的處理是：以買方代理的身份，替客人向業主議價，最終把成交價談到 1,000 萬。這樣一來，物業重新落入「1,000 萬或以下」的區間，900 萬貸款即等於足足九成，客人不必額外補那筆差額。談低 20 萬樓價，省回的是實實在在的現金首期。

被忽略的地雷：現有物業本身就是按保物業

到這裡，最關鍵的一步才浮現。

在整理客人資料時，他才記起——當年買入現時這層自用物業時，其實也用了按揭保險。而按揭保險的物業要出租，必須先向 HKMC 申請並取得同意，且受承諾書條款約束。就算成功申請到出租，那份承諾書同樣會綁住他：出租期間不得再置業，也不得為他人置業作擔保。可是他這宗計劃的核心，偏偏就是一邊出租、一邊為兒子的新樓作擔保——與報道中那位業主的死因，一字不差。

換言之，就算 HKMC 批准他出租，他仍然會在為兒子擔保的那一刻觸犯承諾。這條路根本走不通。我沒有讓他去賭，而是選擇一條把地雷連根拔起的路。

我給客人的最終方案

經過計算，客人現有物業的尚欠本金，略高於銀行網站估價的七成。我隨即聯絡合作的銀行家，為客人爭取一個更合理的估價，把尚欠本金壓回估價的七成之內。有了這個空間，方案就成形了：

1. 把現有自用物業轉按，以七成成數重造，並把用途正式申報為出租（BTL）而非自用。這一步等於讓物業徹底脫離按揭保險的框架——出租從此完全合規，不必看 HKMC 面色，更沒有違規風險。轉按採用 2.73%、五年定息計劃，利率水平與他原有的按揭相若，而且能享用銀行超過 1% 的轉按現金回贈。
2. 以兒子為主借款人、客人為擔保人，向銀行申請預先批核，購入目標物業造九成按揭。
3. 客人委任我為買方代表的地產代理，替他向業主議價，最終在銀行估價 1,020 萬的物業上，議定 1,000 萬成交。

這個次序不能倒轉：必須先把舊物業轉按到七成、正式脫離按保，兒子那宗九成買賣的擔保才不會觸雷。其實金管局早已留了一道合規的門——按揭成數一旦降至最新估價的七成或以下，物業即可合法出租，不再受按保條款約束。近年樓價回升，不少業主毋須補錢就已跌回七成之內；我為客人做的，正是把這道門打開，而不是去賭一張隨時反咬的承諾書。

一個原本會踩中紅線的計劃，最後變成一個合規、慳到現金、又鎖定了低息的完整方案。

亮點：為什麼是五年定息，而不是 H Plan

轉按應該選定息還是浮息，我沒有給標準答案，而是回到客人的實際處境去計。客人參考了我的分析後，也傾向同一個判斷：

1. 利率前景：未來幾年息口大幅回落的機會不大。既然「賭浮息會跌」的下行空間有限，鎖定利率就談不上昂貴。
2. 成本相若：2.73% 的五年定息，與他現有按揭的利率水平相若，鎖定五年幾乎不用多付代價，卻換來五年的確定性。
3. H Plan 反而更貴：若此刻轉做新的 H Plan，實際利率約 3.25%（已觸及 P cap），與他現時 2.5% 的封頂利率相距甚遠——換言之浮息不但沒有著數，反而更貴。
4. Mortgage Link 用不著：H Plan 常見的賣點，是存款掛鈎高息戶口的利息對沖；但客人手上的現金正要投進兒子那宗新買賣，戶口裡根本沒有多餘資金去發揮對沖效益，這項優勢對他而言形同虛設。

四點加起來，答案就很清楚：對「他」而言，五年定息 2.73% 是最合適的選擇——不是因為定息比較好，而是因為它最貼合他的現金流與風險承受能力。

創辦人觀點：真正的專業，是看見別人看不見的地雷

客人最初的問題只有一句——「可唔可以借九成？」如果只答「可以」或「不可以」，都是不負責任的。因為真正決定成敗的，從來不是那條問題本身，而是問題背後一連串沒有被問出口的細節：首置的名義、自用的查證、被當作花紅的收入、差 20 萬的樓價門檻，以及那層自住樓早已埋下的按保條款。

任何一個環節看漏，客人不是借少了錢，就是像報道中那位業主一樣，日後被追討一筆冤枉錢。

按揭從來不是一場「借得到／借不到」的是非題，而是一次需要通盤佈局的財務規劃。客人買的，不是一個答案，而是一雙能在成交之前，替他看見所有地雷的眼睛。

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