美國通脹重上 3.7%、港元貼近 7.85：迎接加息，業主和買家現在要做的四件事

重點摘要： 美國昨日公布 9 月消費物價指數按年上升 3.7%，市場即時調高聯儲局年底前再加息的預期，美國十年期國債孳息突破 5.3 厘，亞洲股市今日急跌。香港股市暫時守得住，但我們認為真正的風險不在股市，而在聯繫匯率：港元本周曾跌至 7.8483，距離 7.85 弱方兌換保證只差 17 點子，銀行體系總結餘跌至 541 億元，接近歷史低位。對按揭人士來說，關鍵不是拆息明天升多少，而是總結餘一旦跌穿 500 億元，銀行有機會加 P。主流 H 按今天已經按封頂息 3.25 厘計算，P 每加 0.25 厘，500 萬元、30 年的按揭每月多供約 690 元；若重演上一輪加息周期的幅度，每月多供接近 2,500 元。

一、一份通脹數據，一夜之間改寫了市場的劇本

如果你今早打開新聞，看到的大概是一片紅：韓股一度跌超過 9%，日股跌超過 5%。觸發這場拋售的，是美國昨日公布的一份數據。

美國 9 月消費物價指數按年上升 3.7%，是五個月新高，核心通脹亦重新加快。幾個月前，市場還在討論聯儲局甚麼時候減息；一份數據之後，劇本完全反轉：

• 利率期貨： 市場對 10 月底議息再加息的預期，由約兩成急升至五成以上；12 月加息更被視為幾乎肯定。
• 債市： 美國兩年期國債孳息再次逼近 5 厘，十年期突破 5.3 厘，是二十多年高位。
• 股市： 亞洲股市今日急跌，晶片股首當其衝。

我們的看法是：11 月有美國中期選舉，聯儲局 10 月出手的機會不大，但 12 月加息的機會相當高。聯儲局還未正式加息，市場已經先付出代價。

這裡有一個數字值得供樓人士記住：美國兩年期國債孳息。它反映的是市場對聯儲局未來兩年動作的定價，往往比聯邦基金利率、金管局基本利率，以及香港銀行的最優惠利率（P）早幾個月轉向。P 總是慢半拍，而且不一定跟足，但方向通常由兩年期孳息先寫出來。今天兩年期孳息接近 5 厘，明顯高於聯邦基金利率 3.75% 至 4.00% 的區間，意思很清楚：市場相信加息還未完。

本站即時利率板的「政策利率傳導」圖，把美國兩年期國債、聯邦基金利率、金管局基本利率和香港 P 放在同一張圖上，可以拉到十年長度，看看每一輪周期裡，兩年期孳息比 P 早了多久轉向。

二、香港：風險不在股市，在聯繫匯率

恒指今日收市仍守住 24,000 點，表面上香港躲過了這場股災。但我們更在意的，是匯市正在發生的事：

• 港元貼近弱方。 本周三美匯指數升穿 102，港元一度跌至 7.8483，距離 7.85 弱方兌換保證只差 17 點子。
• 銀行體系總結餘只剩 541 億元，接近歷史低位。
• 息差誘發套息交易。 以 10 月初數據計，美元一個月利率約 3.91 厘，港元一個月拆息約 2.9 厘，相差約 1 厘。對機構而言，借港元、買美元，這一厘就是白賺的息差。

聯繫匯率的機制很清楚：港元一旦觸及 7.85，金管局便要沽美元、買港元，銀行體系的港元流動性隨之減少。2022 至 2023 年美國加息期間，總結餘就是這樣急速下降，香港銀行最終被迫跟隨加息。

我們特別留意 500 億元 這個關口。按過往經驗，總結餘跌穿這個水平時，銀行首先會加 P，拆息亦會同時急升。

有意見認為不必過慮，因為市場上仍有超過 13,500 億元的外匯基金票據，理論上可轉為貨幣基礎。這個說法在理論上沒錯，但票據的流動性始終不及總結餘；市場一旦預期金管局入市抽走資金，短期的資金緊張不會因為銀行手上有票據而即時解決。

今天的拆息亦已透露端倪。10 月 15 日一個月拆息定盤為 2.73792 厘，暫時回落；但三個月或以上的較長期拆息，正在穩步上升——短息看似平靜，長息已經在提早反映資金收緊。

拆息每天都在變，單看一個數字很難看出方向。本站即時利率板每個工作天自動更新香港銀行公會的 HIBOR 定盤價，並附一年走勢圖和各銀行 P 的最新水平，業主可以隨時看看拆息和利率正在往哪個方向走。

三、一個常被誤解的地方：H 按業主今天已經在付封頂息

聽到「拆息上升」，很多 H 按業主的第一反應是：「我的供款是不是要加了？」

答案可能和你想的不一樣。

主流 H 按（H+1.3 厘、封頂 P−1.75 厘，P 為 5 厘）今天已經按封頂息 3.25 厘計算。

計法很簡單：一個月拆息 2.74 厘，加 1.3 厘即約 4.04 厘，已高於封頂的 3.25 厘，所以銀行只能按封頂收息。換言之，一個月拆息要跌穿 1.95 厘，H 按的實際息率才會低過封頂；反過來，拆息由現水平再升，大部分 H 按業主的每月供款也不會即時增加。

那是否代表可以放心？不是。真正要盯緊的不是每日的拆息，而是 P。封頂息跟 P 浮動：銀行一旦加 P，封頂即同步上升，供款亦隨之增加。本站早前亦提過：封頂封住的是銀行的收入上限，不是你供款的上限。

四、加 P 的代價：一條算式

數字最實在。以按揭額 500 萬元、還款期 30 年為例：

情境	實際按息	每月供款	較現時多供
現時（封頂 P−1.75，P 為 5 厘）	3.25 厘	約 21,760 元	—
P 上調 0.25 厘	3.50 厘	約 22,450 元	約 690 元
P 上調 0.5 厘	3.75 厘	約 23,160 元	約 1,400 元
重演上一輪周期（P 累計上調 0.875 厘）	4.125 厘	約 24,230 元	約 2,470 元

每月多 2,470 元，一年就是接近三萬元。對一個正在供樓、同時要養家的家庭來說，這不是一個可以忽略的數字。

上一輪加息周期，市場主流按息由 3.25 厘升至 4.125 厘高位。今次聯儲局的加息幅度未必及得上 2022 年在 17 個月內累計加 5.25 厘，但當年並沒有今天 AI 企業動輒以千億美元計的融資需求；高息環境下這方面的風險一旦爆發，不見得比 2022 年小。

你的貸款額和年期未必和上表一樣。本站的按揭試算機可以輸入你自己的貸款額、年期和利率，把 3.25 厘、3.5 厘、4.125 厘逐一代入，幾秒就看到加息對你每月供款的實際影響。

五、迎接加息：現在可以做的四件事

1. 用 4.125 厘重新計一次供款。 不論你是現有業主還是準買家，都以上一輪周期的高位重算每月供款，然後誠實地問自己：收入不變的情況下，能否持續供得起？如果收入減少，你有多少個月的緩衝？

2. 分清自己屬於哪一類計劃。

• H 按：今天已付封頂息，留意 P 的動向；
• 定息按揭：定息期內不受影響，但到期後一般自動轉為 P 減某個百分比，P 上調後到期息率亦會較高；
• P 按：銀行加 P 即直接反映在供款上。

三者的風險位置不同，不要混為一談。不肯定自己屬於哪一種？翻開貸款批核書（Facility Letter），息率條款就寫在裡面。

3. 計劃轉按或新造按揭，比較時要把加 P 的情境計進去。 現時大型銀行的三年定息約 2.93 厘，低於 H 按封頂息 3.25 厘。在加 P 風險上升的環境下，定息與 H 按的取捨值得重新評估；但定息有罰息期、回贈可能較少，到期後的息率亦是未知之數，必須按個人情況把息率、回贈與罰息條款合併計算，不應只看頭條息率。現有業主可以先用本站的按揭健檢／轉按試算，大致看看轉按能否節省利息。

4. 提款時間不要貼得太緊。 資金收緊時，拆息在月結、季結及年結前後往往短暫抽升，銀行在年底亦有額度限制。如果你有加按、轉按或新盤上會的計劃，宜預早申請，並預留後備方案。

六、灰犀牛，不是黑天鵝

我們不預測香港何時加 P。但美國通脹回升、兩年期孳息高企、港元貼近弱方、總結餘逼近 500 億元，這幾件事都清楚擺在眼前。2022 年聯儲局 3 月開始加息，香港大型銀行到同年 9 月才首次加 P——港息會遲到，但不會缺席。

好消息是，現在距離真正加 P 也許還有一段時間。這段時間不必用來擔心，而是用來計數、比較方案和預留緩衝。供樓是二三十年的事，早一點準備，到加息真正來的時候，你會慶幸自己沒有等。

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常見問題（FAQ）

問：拆息升，我的 H 按供款會即時增加嗎？ 以主流 H+1.3 厘、封頂 P−1.75 厘的計劃計，現時一個月拆息約 2.74 厘，H 按已按封頂息 3.25 厘計算，拆息再升一般不會即時影響供款。真正會令供款增加的是銀行上調 P。個別計劃的息差及封頂不同，請以自己的合約條款為準。

問：銀行體系總結餘跌穿 500 億元，是否一定會加 P？ 不一定。500 億元是過往經驗中值得警惕的水平，但銀行是否加 P、何時加、加多少，視乎資金成本及各銀行的決定。這是風險訊號，不是時間表。

問：為甚麼要留意美國兩年期國債孳息？ 它反映市場對聯儲局未來兩年息口的預期，通常比聯邦基金利率、金管局基本利率和香港 P 更早轉向，是觀察加息周期的領先指標。不過 P 何時調整、調整多少，仍取決於香港本地的資金狀況和各銀行的決定。

問：現在應該轉做定息嗎？ 視乎個人情況，包括罰息期、回贈、打算持有物業的年期及對供款穩定性的需要。定息在加 P 時有保護作用，但同時有鎖定成本。建議把不同情境逐一計算後再決定。

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立即行動：在加息之前，先把數計清楚

本站的即時利率板和按揭試算機可以幫你掌握利率走勢、計算加息對供款的影響。如果你想把整體情況一次看清楚——現有計劃的條款、轉按是否划算、加 P 後的承受能力——歡迎 WhatsApp 按揭道。我們會按你的實際貸款額和計劃條款，計算不同利率情境下的供款，客觀比較可行方案。

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資料來源：美國勞工統計局、彭博；HIBOR 數據來自香港銀行公會 10 月 15 日定盤。

免責聲明：本文僅供一般參考，不構成任何投資、財務或借貸建議。利率、回贈及計劃條款以各銀行最終公布為準，實際按揭方案及審批以個別銀行最終批核為準。