按揭戰打得火熱，銀行不會告訴你的兩件事：回贈靜靜雞縮水，年底額度收水

重點摘要： 這兩星期的按揭新聞，幾乎全是好消息：低至 2.68 厘的「先P後H」、加到 2% 的現金回贈、一輪收三四萬張入票的新盤。但有兩件事不會出現在任何新聞稿裡：第一，大型銀行新推出的計劃，現金回贈比舊計劃少；第二，銀行的按揭業務有全年額度，年底額度接近用盡時便會限流，在某些年份最緊張的時候，加按、轉按及甩名個案會被強烈勸喻延至來年才提款。這兩件事都是銀行內部決策、按個案處理，傳媒無從報道，卻直接決定你最終拿到什麼條件、什麼時候拿到錢。本文由前線角度拆解，並說明為什麼簽約前要先了解真正的批核環境。

一、頭條寫的，與前線看到的

如果你最近有看財經版，大概會得出這樣的印象：銀行在搶客，按揭條件前所未有地好。

• 9 月底有大型銀行推出「先P後H」，首兩至三年按息 2.68 厘；
• 10 月初有中小型銀行把現金回贈加至 1.7% 至 2%，特定客群更達 2.5%，是近三年高位；
• 新盤一輪收三四萬張入票，超額認購近 200 倍。

這些都是事實。但做按揭的人都知道，頭條上的優惠，與客人最終在提款那天拿到的條件，中間隔著很多報紙不會寫的東西。

以下兩件，是我們近日從大型銀行前線得知的。

二、第一件事：新計劃上了頭條，回贈卻靜靜雞縮水

大型銀行新推出的計劃，現金回贈比舊計劃少。

這是我們與大型銀行前線直接溝通得來的資料。你不會在新聞稿裡看到，原因很簡單：

• 現金回贈屬銀行內部決策，而且按個案審批，沒有統一的公開價目；
• 沒有一間銀行會一邊高調宣傳新優惠，一邊公布減回贈。

於是市場只看到「新計劃、低息率」，卻沒有人提到回贈少了。對借款人而言，這兩者必須一併計算：息率低了一點，回贈少了一截，整體成本未必比舊計劃抵。只看頭條，很容易高估了自己得到的優惠。

至於中小型銀行加碼回贈，背景亦不難理解。過去一年，大型銀行的低息定息計劃主導了市場：8 月轉按登記達 1,016 宗，創 30 個月新高，四大銀行合共佔去約七成。中小型銀行在息率上難以正面競爭，臨近年底加碼回贈，是追趕全年業績、爭取剩餘客源最直接的方法。

三、第二件事：銀行年底會「收水」

這一點，在銀行按揭部工作過的人一定知道，但在市場一片唱旺的時候，不會有人主動提起。

銀行的按揭業務有全年額度（quota）。 臨近年底、額度用得七七八八時，銀行便會開始限流，避免把過多貸款壓在年結前後。我們近日亦從某大型銀行的 banker 得知，今年亦有類似情況。

我過去在銀行工作時，親身經歷過某些年份年底最緊張的時候：

• 加按、轉按、甩名個案： 上頭強烈勸喻不要安排年內提款，等到下一年才提款。
• 買賣個案： 客人或會收到較差的 offer，結果自行轉投其他銀行。

除了額度，年底還有一些「人」的因素。有個別前線同事早已完成全年指標，心態上未必像平時那樣緊張每一宗個案；加上年尾不少人清年假，放假氣氛濃厚，部門人手與工作效率都會下降。這些因素不會寫在任何政策文件上，卻實實在在影響按揭審批的速度與條件。

對買家而言，最容易忽略的是：如果沒有為意而把成交日訂在年底，就可能在全年最差的時機，訂下一個要用上二三十年的按揭計劃。

對加按或轉按套現的業主，影響則更直接。如果套現是用來周轉、還債，甚至是等錢救急，提款被推遲一兩個月，後果可以非常嚴重。

再加上一般的資金季節性：每逢月結、季結及年結，港元資金需求上升，拆息往往短暫抽升。今年 8 月 31 日，隔夜 HIBOR 單日升 67 點子至約 4.1 厘，已是去年 12 月 31 日以來的高位。年底，從來不是借錢最寬鬆的時候。

四、為什麼這些消息，傳媒不會報

不是傳媒疏忽，而是這類資訊本質上沒有公開的渠道：

• 回贈調整、額度控制、審批取態，全部是銀行內部決策；
• 按個案處理，同一間銀行對不同客人可以有不同做法；
• 銀行對外只會公布優惠，不會公布收緊。

這也是為什麼，同一位客人、同一個單位，在不同時間向同一間銀行申請，獲批的成數、估價、方案以及提款時間，都可以有明顯差別。決定這些差別的，是銀行當下處於「放水」還是「收水」狀態——而這個狀態，只有每天處理個案、與銀行一線溝通的人才看得到。

五、背景：美息已經向上，港息遲到但不會缺席

前線的收緊，發生在一個並不寬鬆的大環境裡：

• 美國聯儲局在 9 月 16 日加息 25 點子至 3.75% 至 4.00%，是 2023 年以來首次；
• 美國十年期國債孳息 10 月 8 日收報 5.22%，處於二十多年來高位附近；
• 香港大型銀行的定息按揭已由 2.73 厘加至 2.93 厘。

香港暫時未跟：P 維持 5 厘，一個月 HIBOR 連跌 8 個交易日至 2.75 厘，因為港元貸存比率處於 2009 年以來低位，銀行手上資金充裕。但在聯繫匯率下，港息長遠必須與美息掛鈎。2022 年 3 月聯儲局開始加息，香港大型銀行的 P 直至同年 9 月才首次上調——港息遲到，但沒有缺席。

我不是預測港息何時會加。但它是一頭灰犀牛，不是黑天鵝：清楚擺在眼前、機會高、影響大，只是因為暫時未發生而被忽視。

六、對買家和業主的實際提醒

如果你打算買樓或換樓：

• 用優惠期後的息率計算供款。「先P後H」的 2.68 厘只適用於首兩至三年，之後轉為 H+1.3 厘、封頂 P−1.75 厘（以現時 P 計即 3.25 厘）；P 若上調，封頂亦會上升。
• 留意提款期限。上述計劃須於 2027 年 4 月 30 日前提取貸款；購買樓花的買家，若上會日期在此之後，簽約時看到的方案屆時未必存在。
• 留意成交日。簽臨約訂成交期時，先想清楚上會會否落在年底；如有彈性，避開銀行額度最緊、人手最少的時段。
• 比較方案時，息率與回贈要合併計算，不要只看頭條。

如果你打算加按、轉按或甩名：

• 不要把提款日安排得太貼近年底。年底額度最緊時，這類個案有機會被推遲至下一年。
• 如果套現資金有明確用途或期限，應盡早申請，並預備後備方案。

無論哪一種： 先問自己，如果收入減少或利率上升，你有多少個月的緩衝？

七、為什麼由我們來講

坦白說，叫人審慎買樓，對做按揭的人並沒有好處——成交愈多，生意愈多。業界在這個時候唱好市道，並不奇怪。

正因為按揭道是獨立的，不受任何一方影響，我們才可以把這些話說出來。

按揭顧問的價值，從來不只是比較息率與回贈，而是讓你在簽約之前，看清楚真正的批核環境：銀行現在是放水還是收水、你的個案在這個時間點能否獲批、能批多少、能否用到你看中的計劃、什麼時候能拿到錢。

這些資訊，一般客人很難接觸到；就算知道，簽臨時買賣合約那一刻的興奮，也很容易令人忘記去問。

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常見問題（FAQ）

問：新計劃的回贈減了多少？ 回贈屬銀行內部決策，按個案審批，沒有公開價目，不同客人、不同貸款額會有不同結果。這正是需要在申請前逐個個案查詢及比較的原因。

問：銀行年底一定會收水嗎？ 銀行的按揭業務設有全年額度，額度接近用盡時，便有機會出現限流。收緊程度每年不同，視乎該年的業務量及資金狀況，但年底提款的不確定性一般較高，宜預早安排。

問：銀行年底收緊按揭，會不會令買家撻訂？ 如果銀行已發出貸款批核書（Facility Letter），一般都會履行，但銀行始終保留最終決定權。如果手上只有報價、銀行職員的訊息或電郵，則未必能完全保證放款。此外，批核書發出後若個案資料有任何更改，亦有機會影響結果。當然，因按揭問題令客人蒙受財務損失、繼而引起投訴，是銀行與前線同事都不願見到的；但首當其衝承受後果的，始終是客人自己。與其擔心，不如及早安排，避開這些額外風險。

問：我打算年底前加按套現，應該怎樣準備？ 盡早申請，預留充足時間，避免把提款日安排在年底前後；如果資金有明確期限，應同時準備後備方案。

問：我已經簽了臨約，還來得及找按揭顧問嗎？ 來得及，但選擇會比簽約前少。最理想是在簽約前先了解負擔能力及當下的批核環境。

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立即行動：簽約前，先了解真正的批核環境

如果你正考慮買樓、換樓、轉按或加按套現，歡迎 WhatsApp 按揭道。我們會先和你計清楚負擔能力，再根據當下的批核環境，客觀分析你的可行方案與時間安排。

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免責聲明：本文僅供一般參考，不構成任何投資、財務或借貸建議。文中所述銀行做法屬前線觀察及個人經驗，各銀行取態因時因個案而異；利率、回贈及計劃條款以各銀行最終公布為準，實際按揭方案及審批以個別銀行最終批核為準。